四川经济在线成都10月18日讯 日前仲量联行发布了2016年第三季度成都房地产市场回顾。报告指出，成都甲级办公楼市场在今年第三季度净吸纳量稳步上涨，整体租金则继续下探。优质零售物业市场方面租户调整由退转进，多个主力店租赁成交令空置率显著下降。高端住宅市场方面利好政策效果显著，市场活跃度大增，平均资本值稳步上涨。优质物流仓储市场需求则持续活跃，但由于市场继续扩张，录得多个新项目入市，故空置率出现上升。
甲级办公楼市场
以价换量效果显现，净吸纳量稳步上涨。今年以来，部分业主采用多种方式以提升其项目入驻率，包括降低有效租金、提供灵活的租赁条件、提供精装单元等方式吸引租户，以及增加第三方机构的佣金等以提高代理或中介的积极性。在这些优惠条件的刺激下，租赁市场情绪酝酿回暖，部分项目的成交量得以显著提升。2016年第三季度，成都甲级办公楼市场录得多宗整层及以上的大型租赁成交，全市净吸纳量共录得约80,200平方米，环比上涨33.7%，同比上涨33.4%。著名案例包括某内资商贸公司入驻凯德天府，租赁面积约3,500平方米;某内资房地产企业入驻中海国际中心，租赁面积约2,000平方米。
分区域来看，南部新区及市中心区域仍是成交最活跃的两个分区域。随着交通可达性的增强及配套设施的逐步成熟，南部新区——尤其是金融城区域附近的甲级办公楼项目对租户吸引力逐渐增大。
本季度无新增供应入市，空置情况有所缓解。第三季度，无新增甲级办公楼项目投放租赁市场。因此，甲级办公楼市场总存量维持在约263万平方米。在无新增供应入市及需求相对活跃的共同作用下，空置率由第二季度末的36.4%下降至第三季度末的33.4%。
整体租金水平继续下探，部分项目租金趋稳。截至2016年第三季度末，成都甲级办公楼市场平均净有效含税租金为91.7元/平方米/月，环比下滑3.0%，同比下滑3.2%。在高空置率的环境下，部分项目仍采取以价换量的方式，通过降低租金等方式，以提升其项目的入驻率。虽整体租金仍处下降通道，但部分出租率较高或近期去化较快项目的业主未提供更多的优惠，租金水平相对稳定。另一方面，租金出现大幅度的环比下滑主要是由于针对个人业权出租物业的税率调整。据成都市地方税务局规定，自2016年7月1日，个人业权出租商业物业的税率由此前的总租金的30%左右调整至约6%至15%，这在一定程度上降低了租赁个人业权物业的总租金成本，导致含税租金下降。
优质零售物业市场
租户调整由退转进，知名零售品牌择机进驻成都。经历了上一轮的集中调整之后，以百货及超市为主的退租情况明显减少。部分大型零售商仍对成都的消费增长持乐观态度，积极拓展其在成都的市场份额。例如：绿地集团旗下的精品进口超市G-Super首次亮相成都并入驻恒大中心，永辉超市则落户位于建设路商圈的339欢乐颂，麦德龙成都第二店已于本季度在建发·鹭洲里正式开业，迪卡侬则首次进驻购物中心并落户成都万象城。
与此同时，部分优质购物中心为丰富业态、优化租户组合，展开了新一轮招商，这也为多家知名品牌进驻成都创造契机。例如：NIKE AIR JORDAN在成都国际金融中心开设其全球第3家店。此外，法国的珠宝品牌Didier Dubot、韩国新世界集团旗下的女装品牌Voice Of Voices、Versace旗下品牌Versus以及美国设计师品牌Alice + Olivia集体入驻成都国际金融中心。另外，毗邻的成都远洋太古里则引入了更多时尚、美妆以及轻餐品牌，包括：意大利品牌O bag，日本潮牌EVISU，明星陈冠希的潮牌Juice，韩国高端护肤品牌sulwhasoo，韩国原创乌云冰淇淋成都首店REMICONE等。
值得一提的是，正在经历转型的万象城，自尚泰百货以及NOVO百货撤离后，便对百货的面积进行重新规划。具体而言，主要是将原有面积较大的店铺进行分割，变为多个面积相对较小的单元，这有利于在短时间内引入适合的品牌。由于万象城自身运营情况良好，加之客流量以及销售业绩表现较好，因此吸引了多个国内外知名品牌入驻，包括：Victoria’s Secret全球第五家旗舰店，H&M旗下的高端品牌collection of style，巴黎贝甜西南地区首店，西贝筱面村西南首店，运动用品零售商迪卡侬等。另外，美妆品牌的集体入驻也是调整的一大亮点，例如：法国彩妆品牌Make up for ever，Dior化妆品专卖店，美国护肤品牌Kiehls，法国护肤品牌Sisley，韩国美妆品牌兰芝，法国高端护肤品牌Fresh等。经过此次调整，万象城的入驻率明显提升，且新增品牌对现有资源形成互补，将大幅度增强其品牌吸引力。
本季度共录得一个新项目入市，大面积租赁成交令空置率显著下降。2016年第三季度末，成都建设路商圈迎来了优客城市广场的试营业，该项目体量约为31,700平方米，为原成都华联商厦闭店后由衣恋集团和成都华联共同打造的零售项目，这也是继上海城市生活广场之后，衣恋集团在中国的第二个项目。该项目定位于时尚品牌的折扣卖场，除了包含Tommy Hilfiger、Clarks、梦妆、Puma、New Balance、Fila、Nike等知名品牌外，还包含了多个衣恋集团的自有品牌，如：ELAND、TEENIE WEENIE、ROEM、PAW IN PAW、ELAND KIDS、MILIBAM、PLORY、WHO.A.U、K-SWISS、PALLADIUM等。
本季度成都零售租赁市场成交呈活跃态势，录得多个大面积主力店成交，如：恒大广场的G-Super占地面积约为3,000平方米，成都339欢乐颂的永辉超市占地面积约为6,000平方米，万象城的迪卡侬占地面积约为4,000平方米，成都万象城的Victoria’s Secret占地面积约为2,300平方米。受此影响，2016年第三季度全市优质零售物业的空置率显著下降至9.9%，环比下降1.3个百分点，同比下降1.4个百分点。
仲量联行方面预计，年底成都将迎来供应高峰，整体市场租金增幅将趋于平缓。
高端住宅市场
购房新政效果显著，市场活跃度大增。2016年上半年中央政府及地方政府出台了诸多涉及金融、税收和公积金等方面的购房新政策，其效果于第三季度明显显现，改善型需求得以释放的同时，宽松的政策环境亦推动投资性需求增长，故本季度成都高端住宅市场活跃，销售量录得历史新高。
季内全市高端住宅共录得4304套成交，较去年同期大幅上涨了96.7%，环比亦上涨25.0%。分区域来看，成交活跃度区域仍然集中在东大街片区以及南部新区，分别占到了本季度成交量的32.7%和44.4%。其中，位于南部新区的中洲锦城湖岸及位于东大街片区的信和御龙山表现抢眼，分别录得1,010套和425套成交。此外，位于南二环的绿地GIC成都中央广场也表现不俗，共录得370套成交。销售量的稳步上升使成都高端住宅市场去库存效率持续加快，销售率环比上升5.1%，库存环比则下降了5.9%。推盘速度明显加快，平均资本值稳步上涨。
新增供应相应减少，平均资本值稳步上涨。继上个季度开发商加速推盘后，本季度新增供应有所减少，全市高端住宅市场有12个项目取得新预售证，其中3个为新推楼盘，共计3,531套， 环比下降16.8%，但同比仍然上升37.2%。
本季度销售较好的热门区域如南部新区楼盘价格涨幅扩大，继而带动平均资本值大幅上涨。截至2016年第三季度末，成都高端住宅市场新房平均资本值达15,061元/平方米，环比上涨4.1%，同比上涨9.3%;二手房平均资本值增至每平方米13,921元，环比上涨9.4%，同比上涨14.8%。二手房涨幅大于新房的原因在于其业主更易受市场情绪所影响。
仲量联行方面指出，成都已重启限购政策以抑制房价，未来市场情绪或将适度降温。
优质物流仓储
2016年第三季度成都优质非保税物流仓储市场迎来3个物流园交付，使存量增加45万平方米。新入市项目中，两个位于龙泉驿，一个位于青白江。直至季度末，全市优质非保税物流仓储总存量已突破200万平方米。
电商积极拓展业务衍生庞大的仓储需求。第三季度市场需求活跃，且个别新落成项目满租交付，故市场录得27万平方米的净吸纳量，环比大幅增长193%。电商是本季度最主要的需求来源，占约62%的新租面积。当中，以京东在青白江现代物流园新租1万平方米以及菜鸟物流在长虹民生龙泉驿物流园新租2万平方米最为瞩目。然而，受期间的新增供应较多所影响，市场整体空置率上升至季末的21.0%，环比增加约4.4个百分点。
由于本季度新落成的项目均位于新兴物流区域如青白江及龙泉驿，其租金价值较市场整体低，且域内部分已落成项目下调租金以期换取入驻率，导致全市平均有效净租金录得小幅的下降，环比下降0.8%。截至2016年第三季度末，全市平均有效净租金为人民币23.8元每平方米每月。
展望第四季度，市场还将迎来约10万平方米的新增供应，新兴片区供过于求的局面或将加剧。(蒋亮)
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