四川经济在线成都4月13日讯 成都房地产市场一季度因购房者情绪高涨，加之甲级办公楼市场新增供应的短暂缺乏和活跃的成交，使得整体入驻情况持续改善，租金跌幅放缓。仲量联行成都董事总经理谢凌表示，“金融行业仍是办公楼租赁需求主要来源，高科技行业成为新生力量。”高端住宅方面，限购难挡强劲的购房需求，活跃的市场成交氛围令平均资本值显著上涨。
甲级办公楼 租金跌幅明显放缓
本季度无甲级办公楼新增供应入市，租赁需求保持强劲。尽管第一季度有春节假期，但市场需求保持相对强劲：2017年第一季度的净吸纳量达68300平方米，同比增长逾1.8万平方米，但环比下降约4000平方米。就需求来源看，金融企业依然最活跃。高科技行业的租赁需求继续保持2016年的强劲势头，代表性交易包括百度在上善国际租赁约3800平方米，以及瑞玛科技在凯德广场扩租约1000平方米。
目前成都甲级办公楼市场新增供应的放缓，加之活跃的成交使得整体入驻情况持续改善。截至2017年第一季度末，成都甲级办公楼市场的整体入驻率为69.7%，同比增长8.3个百分点，环比增长2.5个百分点。鉴于此，部分出租情况较好的业主收紧优惠力度，而部分出租情况相对不理想的业主则持续提供大幅优惠。因此，2017年第一季度末成都甲级办公楼市场有效租金达90.8元/平方米/月，环比下跌0.8%。
办公楼销售市场回暖，自用买家主导需求来源。受2016年活跃的大宗投资氛围带动，办公楼散售市场回暖。由于市中心缺乏销售型优质办公楼物业，买卖活动主要集中在南部新区，成交案例包括某酒类联合交易所购买希顿国际广场两个整层。
2017年，甲级办公楼预计尚有51万平方米新增供应入市，且主要来自市中心及南部新区。在需求不足以吸纳新增供应的情况下市场空置率将继续走高，而有效租金或继续下跌。从需求来看，除了金融行业及保险业，高科技行业的高速发展将继续衍生更多对高品质办公楼的需求。2018年至2019年市场供应量尤其是市中心区域有望缓解，预计届时部分出租率较好的项目租金水平有望趋稳。
零售地产 租赁需求保持活跃
近期，国际零售品牌积极拓展成都核心商圈优质项目，如Victoria's Secret全国第二家全品类旗舰店亮相万象城，英国的日本街头风潮牌Superdry进驻成都远洋太古里及万象城，英国高级成衣品牌Joseph及意大利设计师品牌Neil Barrett和Andrew Mackenzie入驻IFS等。本季度儿童业态亦表现抢眼，扩张势头明显，其中亲子体验型的儿童业态由于租用面积较大且承租能力有限，故更加青睐非核心商圈的优质零售项目，例如进驻九方购物中心的菲动武道体能、爱德米勒艺术学院等;龙湖北城天街的最in菲克城等。而儿童时尚品牌则倾向于成熟零售项目，如Rookie入驻IFS，Little MO&Co入驻大悦城等。与此同时，随着八零后九零后逐渐成为消费主力军，消费观念已经转变，个性化、社群化趋势显著，更加追求独特、多元、感官上的满足，因此新兴娱乐及运动品牌逐渐受热捧，如Rimo卡丁车入驻339购物中心，斯凯奇旗舰店落户春熙路商圈。此外高端餐饮遭遇洗牌，如兰桂坊的利苑以及来福士的鼎泰丰闭店，而主题特色及复合度高的餐饮品牌受市场青睐，其中以轻餐及外来餐饮品牌拓展最为迅速，如Joy Box进驻远洋太古里，巴黎贝甜进驻王府井购物中心等。
快时尚品牌优化核心商圈店铺组合。由于快时尚整体销售放缓，加之核心商圈租金成本较高，令业绩不理想的快时尚店铺倍感压力，出于节约成本的目的，部分快时尚品牌商选择闭店止损，例如：Zara关闭位于春熙路商圈总府路旁的品牌形象店;C&A关闭同样位于春熙路的旗舰店。
本季度位于成都市春熙路商圈的晶融汇二期开始试营业，其总建筑面积约为2万方。目前该项目与成都洋展购合作，共同打造跨境商品直购体验中心，故主要租户包括花样洋坊、和麦秀、海淘的士等跨境电商实体店。但是由于该项目尚处于试营业期间，商场仅一楼对外营业，其余部分仍在装修打围中。
百货闭店仍在继续令整体空置率小幅攀升。随着线上消费持续壮大，线下购物中心逐渐成为市场主流，导致消费者分流现象加剧，进一步挤压百货的市场份额。另一方面，由于百货在经营体系方面过于单一，硬件设施较为落后，对消费者的吸引力下降，导致百货业绩下滑，为了尽可能降低损失，一些老牌百货最终闭店或转型，如北京华联双桥子店闭店，仁和春天棕北店闭店并由美克美家接手转型为家居馆，成都摩尔百货会展中心店易主并将转型为购物中心。于此同时，位于购物中心内部的百货同样面临困境而闭店，如金牛万达购物中心和锦华万达购物中心的百货区域停止营业。受此影响，全市空置率小幅攀升至10.5%，环比上涨0.9个百分点。对此仲量联行成都零售地产部总监褚丹表示：“随着百货闭店潮的持续发酵，以百货、影院、超市、健身房为主力店的传统格局正在被打破，一些体验+业态的形式为购物中心带去了更多主力店选择，同时将解决动线死角客流引入的难题。”租金方面，由于上个季度部分购物中心首层出现主力店退租等情况，为吸引优质品牌入驻，提供相对优惠的租赁条件，因此本季度全市首层平均净有效租金微降至380元/平方米/月，环比下降0.3%。
高端住宅 成交量显著上升
限购难挡强劲的购房需求，成交量显著上升。尽管成都市政府于上季度出台一系列的限购政策，但市场热度不减，强劲的购房需求令成都高端住宅市场成交活跃。因此，一季度未受春节假期影响，成交量环比上升3.0%，与2016年一季度相比大幅度上升60.0%，共计3394套。其中，东大街片区表现最为抢眼，共成交1,560套，占本季度总成交量的近五成。然而与市场整体成交活跃相反，南部新区成交量因该区域更为严苛的购房条件环比大幅锐减61.3%。尽管如此，购房者对南部新区的关注度并未减少，需求外溢至限购范围之外的物业如四十年产权的公寓等。
由于市场情绪颇高，开发商择机推新盘。一季度成都高端住宅市场新增供应量环比上升21.3%，同比上升21.7%至1162套。就区域而言，全市有近六成的新增供应来自于茶店子片区，这主要得益于龙湖紫宸原著的开盘。
土地市场方面，由于地方政府继续调控住宅用地的供应量，开发商开始寻求二手土地资源，以实现土地储备。因此，一季度二手住宅用地成交活跃，共计五宗案例，其中包括保利收购南二环华丰项目地块、郫都区虹光机械项目地块和中建三局收购梓州大道A、B地块等。此外，成都商改住首个成功案例也于一季度落实，即茂业商业的九眼桥商业项目地块，这对开发商就土地资源合理利用的再配置而言具有重要参考意义。
随着成交量显著提升，平均资本值大幅上涨。其中二手住房上涨幅度大于一手住房，原因在于限购致需求外溢，且业主更易受市场情绪所影响。因此，截至季末一手住房平均资本值环比上涨20.4%，同比上涨31.9%，至季末的18617元每平方米;二手住房平均资本值环比上涨24.1%，同比上涨52.0%，至季末的18956元每平方米。
为稳定住宅市场，成都全面升级限购。为促进住宅市场稳定发展，并抑制房价上涨过快，成都政府于3月23日发布《关于完善成都市住房限购政策的通知》，全面升级限购。新的限购政策除加大户籍限制外，还首次将二手住房纳入限购范围内。具体而言，购房者须具有限购区域户籍或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险二十四个月以上，且只能新购买包括商品住房和二手住房在内的一套住房。
由于再次加码的限购政策使成都购房条件史无前例的严苛，市场情绪将逐步回归理性。仲量联行成都综合物业销售部总监何芳表示，“预计成都高端住宅市场供需均将适度下降，尤以首次纳入限购范围内的二手住房表现最为明显。然而，考虑到日益攀高的土地成本以及开发商对利润的保护，预计2017年平均资本值仍将企稳或上涨。”值得注意的是，由于南部新区的限购政策最为严厉，加之其他区域新增供应较为充足，如茶店子、金沙、东大街等，故购房需求或将外溢到上述区域，继而带动成交量上升。(蒋亮)
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