四川经济在线成都10月13日讯 全球领先的房地产服务营运商戴德梁行日前发布品牌房企撬动成都租赁住房百亿蛋糕专题，就租赁住房在成都的发展现状及趋势发表了自己的观点。
成都已经进入存量房时代
报告指出，经过多年快速发展成都已享有多项桂冠——“国际级中心城市”、“新一线城市TOP1”、“世界百强城市”等，城市竞争力和城市号召力不可小觑。7月市政府出台《成都实施人才优先发展战略行动计划》，未来成都将继续夯实人才战略，让更多蓉漂落户成都。预计在城市发展与政策保障的双引擎推动下，将有更多人口流入成都。
2016年成都常住人口1592万人，户籍人口1399万人，常住外来人口193万人，若人均租房面积在20平米，每月租金30元每平米，成都的年租金将上百亿元。截止今年8月，成都主城区房价同比去年底大涨约20%，房价突破万元，二环内2万元每平方米以上的楼盘更是比比皆是。在蓉购房成本与日俱增，更多的老百姓依旧望房心叹。租房在高企的房价面前，成为不少蓉漂人群不得不考虑的问题。然而，传统租赁市场缺乏有效监管，房东与租房者矛盾日益严重;房价高企，无法负担，于是市场化的住房租赁体系开始构建。
2017年上半年成都新房与二手房成交套数比为1:0.74，即二手房成交套数占到了整个住宅市场的42.5%，相对去年，二手房的市场份额提升了近10个百分点。二手房市场的活跃预示着一个城市进入存量房时代，长租公寓作为刺激和盘活存量房的有力手段，开始受到市场关注。
长租公寓具有明显管理优势
长租公寓的模式较重，前期规模化成本投入很大。在不考虑其他费用的情况下，根据不同面积，一套长租公寓的基本装修费用在5-10万元不等，回收期在3-5年之间，这造成长租公寓目前盈利情况普遍不佳。据了解，目前成都范围内除优客逸家实现盈利以外，其余均处于亏损状态。另一方面，由于长租公寓有更加专业的后期服务，使得公寓租金普遍高于周边同类型物业，如成都龙湖冠寓项目，50平米租金为2800元/月左右，而周边传统物业不足2000元/月。这使得一些真正有租房需求的人群依然望而却步。
然而在高租金下，长租公寓为租户提供了精细化的专业服务，如管家服务、免费健身房等。与传统租房市场相比，长租公寓更加规范、更有保障的租赁服务也是市场一部分客户所看重的。今年3月份开业的重庆和成都冠寓项目，均在两个月之内达到了95%的出租率，此外，重庆即将开业的新壹城店，已达到满租;3月3日，国内首家连锁集中式长租公寓运营商魔方公寓宣布正式进驻成都市场，据了解，魔方公寓此次在成都隆重推出了两家门店——文殊院店和双楠店，仅投入运营两个月，出租率就达到近80%。
目前在成都落地的长租公寓有优客逸家、魔方公寓、you+国际社区、龙湖冠寓、红璞、蜜柚等，分布在全市各个区域，主要集中在二环至三环之间，以西和南两个区域为主。
对此戴德梁行综合住宅服务部董事谢普丞指出，“从成都长租公寓的出租率可以看出，租赁住房在成都的需求潜力十分巨大。规模化、专业化的租赁住房可以缓解部分住房需求，从而推动成都市住宅市场的健康长期发展。”
谢普丞认为，租赁住房是抑制房价快速上涨并维持长期稳定的解决手段，政府已经大力出台各类相关政策并要求开发商建造租赁住房，进军租赁住房市场已经不是开发商选不选择的问题，而是要用什么样的方式进入的问题。
成都长租公寓市场的盈利破局之道
作为我国的新兴行业，无论是政府还是投资商、开发商目前都在摸索和探究租赁住房的运营模式和盈利模式。我国商品住宅收益率仅2-3%，而成熟的商业与写字楼物业收益率已到达5-7%，如此之低的盈利效率势必会成为租赁住房未来发展的重大壁垒。
作为维持房价稳定的有利手段之一，租赁住房的快速健康发展离不开政府的大力支持。对进入租赁住房领域的企业予以税收优惠、低息贷款等金融政策支持将有效吸引更多企业;另一方面，对满足条件并长期租房的租户予以一定的租房补贴，使承租人享受到一定程度的住房优惠，也有助于市场需求并更大的挖掘。
在政府大力推进租赁住房后，广州、杭州、成都、郑州、沈阳等九个试点城市已先后发布或介绍了租售同权的相关方案，从落户、入学、医疗、就业、社保等领域加强承租人权益保障。当租户的权益逐渐与购房者一致时，不少的居住需求将在租赁市场被释放。
长租公寓作为重资产行业，企业必然面对融资问题，而REITs 将有望成为关键的融资渠道。但是，目前我国多数重点城市商品住宅收益率仅2%左右，与国际上5% 左右的平均水平相差甚远。未来，当土成本地和开发成本降低，租金水平提升、相关制度完善后，REITs将在租赁用房领域扮演举足轻重的角色。
戴德梁行综合住宅服务部董事谢普丞指出，“从新加坡和德国的案例可以看出，政府在租赁住房市场扮演着不可或缺的角色，目前，租售同权、人才公寓、租赁用房土地乃至土拍中要求开发商自持或无偿移交租赁用房等都可以看出政府发展租赁用房的决心!”
除外部环境提供政策、金融支持外，投资企业也需要在产品上精雕细琢，跟风模仿、一哄而上必然不是长久的生存之道。企业需要对自身条件进行深入评估，对投资市场和产品类型深入调研，最终找到自己的竞争优势。譬如，专注住宅开发的企业可以与专注后期运营管理的企业，通过强强联合的形式共同进入租赁住房市场，达到扬长避短，优势互补的目的。
谢普丞说，总体而言未来租赁住房市场的长期健康发展离不开政府与金融机构的保驾护航，更不能缺少开发商、投资商的出谋划策。合理构建住房制度，建立完善的住房体系，满足购房、租房人群不同的层次需求，将对我国社会和经济发展产生深远的积极影响。
戴德梁行成都公司总经理张裕鹏同时指出，“目前，租赁住房市场尚处于第一阶段，即中介、开发商等多方机构或个人通过整合模式租盘活市场存量房。未来租赁住房市场将很大程度上由龙头企业牵头推动发展，最终形成百花齐放的局面。当市场实现规模化后，租赁住房市场产品将逐渐精细化，同时出现租赁住房的相关专业化公司。”(赵毅)
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