27日，国家开发银行紧急澄清了有关棚改融资将出现变化的传闻，但这似乎并没有打消市场的担忧。A股与港股的地产股持续大跌，房贷占比比较大的银行如建设银行也持续大跌，三个交易日跌幅居然达到8%以上，十分罕见。
对于政策预期的改变，是此次地产股与银行股大跌的主要原因。货币性棚改是造成三四线城市房价暴涨的一个诱因，这再次说明房价的上涨其实与刚需没有多大关系，主要是由于流动性过剩，是货币堆积产生的结果。房地产市场就是一个锁定流动性的巨大资金池，M2发多少房价涨多少房地产总值增多少。其实，货币性棚改还不是三四线城市房价上涨的主要原因，大量流动性在一二线城市无房可炒的情况下转战三四线城市才是根本原因。大家想一想，在一线城市卖一套房可以在三四线城市买一个单元甚至一栋楼，这对炒房资金是多大的诱惑?而货币性棚改最多就是锦上添花。
棚改也好，房价涨跌也罢，关键因素是流动性，你堵住了这边，它会去另一边，防不胜防。有意思的是，我们明明知道流动性在哪里都会兴风作浪，却偏偏离不得，M2超量已成家常便饭，这么多流动性放出来，只在房地产市场里扎堆。什么原因?房地产体量大，可固化的流动性多，房地产产业链长，拉动GDP明显，最关键的是房价上涨可以拉动地价上涨，土地出让收入是各个地方财政收入的大头，而且这个土地资源是70年可循环利用的。明白了这一点，就不难理解房地产为什么明明是最该去杠杆的，却一直去不掉，开放商的贷款、个人房贷，哪个不是高杠杆?
棚改政策如果真的发生变化，房地产市场如果不再成为固化流动性的必选，谁可担当?曾几何时，我们一直认为股市和房地产市场应该是两个旗鼓相当用来固化流动性的资金池，但很遗憾，比起450万亿市值的房地产市场，不足70万亿的股市显得非常矮小，而成熟的市场经济国家如美国房地产市值和股市规模是基本相当的。很多年以前，我们就希望资金从房市溢出到股市，但从2015年开始，却是单向从股市跑到房市，2015年股市大跌以后，房价暴涨，全社会的流动性都在往房市里面灌，房价怎能不涨?
现在是不是到了反转的时刻了?这个结论还很难下，房地产体量太大，牵涉的利益链太长，各个利益体沉迷太深，要想一下子逆转基本不可能。从历史经验看，房市的每一次调整都是为了下一次上涨。但是，局部溢出有没有可能?现在我们用限售基本冻结了一二线城市的成交，又用棚改新政限制三四线城市的房价，银行表外理财和信托又在去杠杆，这些溢出的流动性会往哪里去?A股现在基本已成估值洼地，但没有赚钱效应，流动性不愿意来。因此，现在是一个临界点，需要的是一个明确的政策信号和市场信号。至少从市场本身的运作规律看，一个资产价格已经开始滞涨，而另一个资产价格处于历史低位，你该怎么选?
■ 刘柯
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