2018年，成都楼市呈现前热后冷的格局。市场降温对于大成都乃至周边地区影响几何?行业运行逻辑发生了哪些变化?2019年房市又将何去何从?12月19日，由成都房地产经纪协会指导，贝壳研究院成都分院主办的成都楼市年度思享会在成都举行，会上发布的《2018年度成都楼市白皮书》依据海量数据，对上述问题做出了解读。
买方市场重回成都
“2018年，成都楼市迎来了转折点。”贝壳研究院成都分院院长张键表示，种种迹象表明，成都本轮上行周期已经结束，转而进入下行盘整期。
在张键看来，上半年新房供应整体偏弱，一二手房的刚性利差导致新房市场热闹非凡，以至于远郊平均中签率仅为 20%。“5.15”家庭二套房限购后有资质的客户骤减，而资金链吃紧的开发商于下半年集中推盘，市场供需关系发生扭转，新房市场难现年初火热境况。“5.15”新政后，成都住宅去化周期不断延长，库存的大幅增加使客户选择面拓宽，诚心卖房的业主在这种局面下被迫降价出售，导致妥协度上行、议价空间松动，久违的买方市场重回成都。
目前新房和二手房的市场成交格局重返2:1的合理区间，改善新盘成为主流，二手房价格回归理性区间，成交日趋刚需。其中，以书院街、石人、抚琴和内双楠为代表的老式居民院落，以洪河板块为代表的前期涨势过猛片区和以双楠为代表的无地铁规划板块价格回调力度较大。此外，“品质租赁”成为市场不可忽视的需求。
换房时代即将到来
2019年成都楼市的动向成为关注焦点。
成都房地产经纪协会秘书长张琪在会上指出，2018年下半年成都楼市快速降温，但2019年将以稳为主，房地产政策变化不会太大。
《白皮书》指出，随着新房供应稳步回升，市场将回归增量市场。2019年，成都新房与二手房的成交比例有望恢复至65:35的水平。同时，地段的重要性将进一步凸显，以圈层为基础的价格阶梯将逐渐回归，资金实力有限的客户将有序外溢至住宅供应充沛且价格稍低的二、三圈层。而远郊新房市场将带着充沛的供应，以高性价比接纳大量主城外溢置业需求，成为成都新房市场的重要增长点。
另一方面，近年来成都居民改善居住支出有所提升，直接通过积蓄购入二套房的难度显著增加，尤其是“5.15”后有2套及以上的家庭无法购入新房源，唯有通过“卖n买一”的方式才能重获房票以购入改善型新房或二手房，刚性改善客户的涌现将加速推动成都换房时代的到来。
本报记者 苏启桃 实习生 范欣雨
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