今年以来，成都房地产市场的“改善”风正在愈刮愈烈，改善型户型也成为主力成交产品。近期亮相的城东某项目，开盘两小时内就卖出672套、成交金额超过5亿，其中大部分是90平米以上户型。 摄影 李里
“商改住”给商业地产带来调头机遇
在这场席卷全国的去库存攻坚战下，库存高企的商业地产也引发了愈来愈多的连锁反应。其中，“商改住”政策的逐渐落地，也成为一个新的解决方案，并被认为给部分开发商提供了一个合法“调头”的机会。
3月25日，四川省政府常务会议审议通过促进经济稳增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施，其中，“已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可经审批转型为商品住宅用地”迅速成为关注焦点。
四川待开发用地可“商改住”
热火朝天的开工潮后，在包括成都在内的诸多二线城市中，留下的除了鳞次栉比的“一站式购物中心”与“甲级写字楼”，还有不断被降低的租金与高企的空置率。
根据CRIC研究中心数据，近三年来，成都市商业办公的新增供应量持续走高，但成交量却直线下滑。2015年，成都市商办供应合计702万平方米，成交共370万平方米，仅为供应的一半，库存压力持续攀升。
2月底最新数据更指出，成都商办库存高达1305万平方米，按近一年去化速度估算，需要3.5年方可去化完毕。其中，购物中心总体量超过700万平方米，居全国城市首位;甲级办公楼存量约为260万平方米，若以2015年的净吸纳量，即租约面积净增长+成交估算，去化周期更是高达13年。与此同时，有业内人士坦言，成都市3环内至少10处商业地产项目处于停工状态。
在难以扭转的供大于求格局下，如何为商业地产去库存也成为成都房地产市场最艰巨的任务。其中，通过“商改住”政策，分流后面待开发的商业用地，也被认为能够合理减缓供应，帮助已经拿地的开发商“松一口气”。
按照四川此次制定的政策，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款;已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、文化、旅游等经营性、公益性用途。
此外，四川还要求营业用房、办公用房等商业用房库存较大的城市，严格控制新增商业用房土地供应和规划指标。
LOFT或逐渐退出历史舞台
四川并非首个试水“商改住”的省份，据不完全统计，截止目前，昆明、重庆、福建等地区和城市就已发布了类似政策。其中，2015年10月14日，重庆市政府办公厅下发了《关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，称“项目未预售前，房地产开发企业可申请调整商住比例，经批准适当调减商业规模”。具体来看，重庆以往的商住比例是固定为30%，政策出台后确定商业占比最低可调至20%。
昆明在规划新规亦明确了“商改住”标准。其要求商业用地调整成为居住用地，应适当降低开发强度，同时开发商要充分考虑改造范围内各类公建配套设施配建情况，因增加人口规模导致需增加片区公建配套设施的，原则上应在自身改造范围内解决。
就四川来看，在成都，尽管没有明确的“商改住”政策，但早在2011年，成都就出现过一波由“商改住”引发的购房热潮。彼时的“商改住”，是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。
因为不受限购、限贷政策的限制，这些商业立项项目，也一度成为楼市成交低迷时期的一匹黑马，卖得风生水起。在强大的市场需求下，将商业地产设计成“公寓”或是“开间”以及LOFT等适宜居住的户型，早已是开发商“曲线入市”的基本手法。
不过，从居住条件而言，以商业、办公立项的楼盘用于住宅而言也具有一定先天缺陷，如水电气等。而在进入成都楼市数年后，这些项目也显得有些后劲不足。
据世联监控的数据显示，2015年 成 都 LOFT市 场 新 增346098.87平方米，销售511249.28平方米，存量1335815.73平方米。虽然新增相较于2014年有所下滑，但市场存量继续高位行走。按照此前成都LOFT去化速度来看，现有存量要想完全去化，起码需要近3年的时间。
在业内人士看来，随着“商改住”政策的出台，LOFT这种边缘产品也将逐渐退出历史舞台。
改善型需求孕育楼市新机遇
针对“商改住”这一明显的利好政策，业内人士认为许多前期拿了商业用地的开发商肯定会快速跟进。尽管相对于原住宅市场的巨大供应量，这些挤进住宅市场的体量显得较小。但值得关注的是，商业用地一般位置较好，在转变为住宅用地之后，如果对产品设计得当，在区域内也不乏竞争力。
那么，成都楼市目前什么产品更具前景?改善型产品或成为对此最好的“解答”。
CRIC研究中心数据显示，2015年成都商品住宅成交量达到2437万平方米，在十大城市中排在第一。其中，刚需依然占据绝对主流，小面积段产品备受市场青睐。但值得注意的是，其整体市场成交并未放大。与之相比，改善需求却有明显的释放，成交占比较2014年放大5个百分点。从价格来看，70-100万的产品同比增速增幅同样最大，这也显示出了改善型需求增速的快速提升。
事实上，今年以来，成都房地产市场的“改善”风正在愈刮愈烈。从各家开发商产品结构设置和市场接受度来看，改善型户型也成为主力成交产品。近期亮相的城东某项目，开盘两小时内就卖出672套、成交金额超过5亿，其中大部分是90平米以上户型。在此影响下，“改善”已成为了诸多开发商推出新品的重要风向标。
成都作为西部经济中心，经济和人口的增长都为成都房地产的长期持续发展保驾护航。不过，在易居中国执行总裁丁祖昱看来，以成都楼市的销售价格而言，卖刚需也就只能赚个吆喝跑个流量，而相对有限的改善市场才是成都房企角逐利润空间的重要“战场”。
本报记者 吉雪娇
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