预计今年房地产投资增速将呈现“先扬后抑”的局面，在二季度高点后将见顶回落，结束与销售及到位资金增速的背离走势。
一边是史上最严调控政策，另一边却是持续的“一房难求”。对于购房者而言，当前的楼市可谓扑朔迷离。当前是否还适合房地产投资?接下来房价又会如何走?市场人士亦对此进行了解读。
交易量萎缩影响价格预期
日前，国家统计局发布了《2017年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。数据显示，5月份全国15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比上涨明显，但所有城市涨幅持续回落。而以成都为例，其以2.9个百分点的涨幅排在最后，环比上个月减少0.5个百分点。
其中，在新建商品住宅分类价格指数中，成都90平方米及以下价格环比上涨0.5个百分点，同比上涨2.4个百分点;90—144平方米面积段价格环比下降0.5个百分点，同比上涨3.3个百分点;144平方米以上的则环比下降0.7个百分点，同比上涨3.4个百分点。
而二手住宅价格方面，成都环比上涨0.1个百分点，涨幅相比上个月减少0.4个百分点;同比上涨6.3个百分点，涨幅与上个月持平。
事实上，5月70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比增长0.75%，较上月涨幅微增0.02个百分点。其中一线城市增速继续大幅下挫，二线与上月增速基本持平，三线城市涨幅继续扩大。房价同比连续第五个月放缓，收窄至9.68%。
在房价涨幅被“控制”的背后，是当前调控政策呈现出的“限购+限贷+限价+限售”的“四位一体”严控状态，受此影响，目前购房需求趋于观望，市场成交增速大幅回落。
在交通银行金融研究中心高级研究员夏丹看来，预计十九大前行业调控政策难有松动，对热点城市维持严厉，成交同比回落态势将在下半年延续。交易量的萎缩也会带来价格预期向下反转，房价增速亦同成交类似，呈现一二线增速“低头”、三四线相对平稳的分化走势。
投资增速二季度或见顶回落
按揭规模占比双降，以及房贷利率明显上调，也被认为是造成或将造成房地产成交下行的原因之一。据统计，从开发企业到位资金来看，1-5月份同比增长9.9%，增速一年内缩窄了6.9个百分点。在各项资金来源中增速下降最明显的当属个人按揭贷款，1-5月份增速仅8.6%，较去年同期降幅多达约50个百分点。房企主要融资渠道均有不同程度的限制或收紧，到位资金增速将继续缩窄。
总体来看，去年银行将信贷资源大量投放到住房按揭贷款上，新增个人房贷占新增贷款的比重曾一度高达39.2%，出现过度扩张倾向。夏丹认为，今年金融端“去杠杆”扼住了房贷失控的苗头，房贷投放额度将在总量控制目标下大幅削减。同时叠加市场流动性趋紧下资金成本上升，倒逼银行通过提高定价的方式重新调配资产。预计今年个人住房贷款规模和占比双双下降，重点地区首套、二套房贷平均利率将明显上调。
值得关注的是，2017年1-5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，是年初以来的首次增速回落。
夏丹指出，商品房成交同比增速下行已满一年，这次开发投资相对成交的滞后期比以往更长，自年初起逆势上升，直到5月才有“刹车”迹象。这其中有土地市场补库存的原因，也有来自三四线棚改货币化安置的强支撑。然而在行业下行的小周期中，房地产投资在上半年出现的高增长难以为继。销售增速的大幅下滑必然拖累后续开发投资，金融监管的加强和资金链的不断收紧也将形成硬约束。预计房地产投资增速将呈现“先扬后抑”的局面，在二季度高点后将见顶回落，结束与销售及到位资金增速的背离走势。
本报记者 吉雪娇
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