2018年房地产调控定调以后，很多人猜测调控长效机制将从租售同权、税收和扩大自建房等多角度着手，抑制房价过快上涨。需要注意的是，保持房地产市场健康发展依旧是主流，抑制房价过快上涨只是减少房地产市场的投机因素，而并非单纯打压房价。
房地产调控长效机制出台以后，房价会出现怎样的变化呢?大致会出现的情况是，一线城市房价稳中微升，二三线城市放量去库存。为什么会出现这种情况?大家一定要搞清楚房价上涨的实质，根本原因是货币超发，是土地市场的推升，这两个因素不改变，房价上涨的趋势是不会改变的，一切非市场因素只会延缓涨幅，但不会改变趋势。房地产调控的长效机制不会是很多人臆想的回到福利分房的时代，即便是央企和大型国企加大自建房的力度，那也是很小一部分，而且不会是零成本的福利分配，这种吃大锅饭的时代已经一去不复返了。
房地产调控的长效机制应该是一种抑制房价过快上涨的机制，而不是一定要让房价掉头向下的机制。租售同权，扩大廉租房、经济适用房建设，让刚需者有房住。但有房住和有房产是两回事，在M2继续扩容居民储蓄继续增长的情况下，你要百分之百的人有钱存银行而不去购置房产，可能性有多大?这个租售同权应该是一个缓冲政策;房产税的征收应该也是长效机制的利器，你有钱买高价房有钱囤房，那就征重税，这没问题，但如果你没有三套房以上，这个基本没什么影响，而有钱买汤成一品的人也不在乎这些税，房产税对抑制过高的房价有作用，但对于刚需市场来说不可能全覆盖，也不可能有多大影响，大家不要想多了，目前房地产市场80%的主体和房产税没什么关系。
那么，房地产调控的长效机制是不是就没有什么效果呢?效果肯定会有，而且不小。首先租售同权会分流很多刚需，降低居民金融杠杆，你钱不多先租房住，这样免得借钱买房，杠杆率自然下降;房产税抑制超高房价，这个对市场是一石数鸟的效果，你钱多买奢饰商品房就征重税，超高价房如果陷入低迷，则会整体压抑市场的价格上涨冲动，其实这个才是真正有用的长效机制。但房产税一定要区别对待，这个政策使用不当会引发各种社会问题;扩大自建房多少也会对商品房市场产生冲击，比如各大央企如果都在雄安搞自建房，国家再大力建设一批廉租房，则雄安的商品房市场肯定购买需求就少了，需求少了供给端就很难放量，你放量也没人买。
最后说一下房地产调控的长效机制会对房地产企业产生怎样的影响。一个看点，就是分化。市场的资源将越来越集中，集中的结果就是大企业越来越厉害，中小房企会难以为继。房地产调控的长效机制最终的结果可能是中低端市场大量被廉租自建房占领，中高端市场被大房企瓜分，因为大房企才有实力拿高价地卖高品质高价格的房子，而且从调控的角度看，如果市场的集中度攀升，则调控的难度也要小些，特别是如果这些大房企是相对听话规范运作的央企国企，则更容易一些。比如保利地产，前两年就听话去库存去杠杆，结果从老二变成了老五老六，以后这样听话的企业还是会有糖吃的，要不谁还听话?大房企的集中度提升，就是一种新的调控长效机制，当然，资源也会向这些大房企集中。
刘柯
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