改造前的观音泉巷
改造效果图
四川经济在线成都1月4日讯 跑了很多年，赖洪荣、李校俊、许存孝等27户观音泉巷的居民，终于如愿以尝，开始了自愿拆旧房、自主建新房的生活。
如果不出意外，到明年四月，在彭州市九尺镇观音泉巷的社区居民，将如期住上川西民居式的独栋别墅。到那时，他们将既有新房住，又有生意做。
“几年前，我们就想修房子，经常找政府。”59岁的赖洪荣告诉记者，没有政策我们光想也没用，再加上少数人的阻挠，只有将就一天算一天。
住在摇摇欲坠的、曾经是前清地主家的老瓦房，27户居民决定新搞一块试验田：不等不靠，自主进行场镇改造。
意愿，咋谈?
“主动+说服”住上新房子，就有好日子
说起改造旧房的事，今年61岁的李校俊没少费心。搞过房屋建设的他，心里不仅盘算着如何修自家的房子，就连整个观音泉巷未来建成什么样子，也有了自己的想法。
“以前没政策，也就算了。现在就连习近平总书记都提出‘乡村振兴战略’的号召了，再不动没有理由嘛。”李校俊告诉记者，他们几家人去找镇政府，打开手机请欧阳伟书记看十九大的有关报告，欧阳书记听完情况后笑着从办公桌上拿出了《九尺镇关于打造特色街区加快推进美食小镇建设的报告》。 “原来政府早就在谋化这件事了!”
“群众有了意愿，还必须统一思想。”社区书记颜孝政告诉李校俊，27户中还有1户没有提出申请，虽然可以参照“模拟拆迁”的办法强制推行，但考虑到是自主改造，“新房建设一个也不能少”。
观音泉巷的街房，基本上连在一起，动一家至少牵连左右两家，有的甚至关系到四、五家。“如果没有成立‘自改委’，让群众做主，恐怕再扯几年也建不成。”颜孝政说。
一开始，大部分人有建房的强烈意愿，但一部分人默默抵制。文德清的哥哥就是其中的代表，他住在县城，场镇的旧房修与不修，与他无关。他唯一关心的，就是赔他多少钱。毕竟，浙江温州、山西太原等地“‘拆迁农民’一夜变土豪”的消息，时而让他们白天都在做致富梦。
“千年等一回，群众的心情可以理解。”颜孝政说，几年下来，时间消磨了双方的锐气，经过多方说服，居民自主改造的意愿逐渐靠拢了。但修房的意见却多样化了：“街房的生意咋办?风貌需不需要统一?有没有文化广场?”参与的人越多，建房的意见也越多。
“自改委”成立后，梳理出居民的修房意见，提供给规划设计单位。“建筑效果图一公布，观音泉巷建筑委员会又提出了几条修改意见，公司都综合考虑了。”李校俊是建筑委员会的一员，不光规划方案要他们同意，就连比选施工单位、签订建设合同、采购大宗建材、监督房屋建设也由他们统一负责。
房款，咋筹?
“自筹+借贷”有钱掏腰包，无钱找银行
59岁的赖洪荣，这次要建3层楼，共315个平方的新房。
“底楼租，二、三楼住。”赖洪荣告诉记者，她家一楼有3个辅面，每个辅面30多个平方。“就是租出去，一年也有2万元的租金。”
赖阿姨说，她家现在在开茶馆，1元1杯茶。等明年新房修好后，一杯茶就可以卖到三、五元了。看来，一切都如赖阿姨想象的那么美好，“只要住上新房子，就有了好日子。”
赖阿姨老俩口坐在床边，存折数了一遍又一遍，数目加了一次又一次，家里总共只有20万多一点。3层新房300多个平方，光算建筑成本也要30多万。
据了解，九尺镇观音泉巷项目规划用地2889.94平方米，建筑面积约4594.29平方米。根据“政府引导，居民主体”原则，政府已争取220万元的专项资金，用于观音泉巷130余米街道的基础设施改造和特色街区的风貌打造。
其中，基础设施改造内容包括：建筑主体外立面风貌改造、人行道铺装及绿化基础、水电气设施等。
毕竟，这是一次彭州场镇居民自发的旧房改造。“建房的钱，都须居民自己掏腰包。”颜孝政说，根据房屋的建筑面积和户型规格，居民按照1200元/平方的标准，统一把建房款存入社区账户，由社区代管，每笔资金的出入须建房委员会所有成员签字确认。
还有10多万的资金缺口，咋办?缺钱的不光只有赖洪荣一家。
一般场镇改造的关键症结，同样困扰着观音泉巷的居民。政府和社区协调联系当地的农业银行和农商银行，帮助建房居民拿到了最低息的贷款。据悉，此次观音泉巷旧房改造户总共低息贷款有156万元。
赖洪荣抓住这一机会，赶紧贷出了20万元，用于建设自家的新房。
在政府的财政专项资助方面，除了建设基础设施和街区风貌改造，政府还为文化广场等公共设施“买单”，协调居民旧房残值处理。
土地，咋调?
“横向+纵向”后房变前房，左右调一调
74岁的许存孝老俩口，更喜欢独立在场镇居住，他们建新房不需要贷款，完全自掏腰包。但他们住不了那么大的面积，需要出让10个平方。
恰好赖洪荣家人口多，需要增加五、六个平方，正好他们之间可以“倒挪”。
然而，更多的住户，需要后房变前房，将来好有生意做。为此，赖洪荣按照辅面和住房不同的价格支付了相应费用。
事实上，“调地”的问题，在每家建房户中都存在。由于过去的老房子面积大小不一，根据新房统一规划设计方案，居民之间的建房地块势必存在增减找补的问题。在征求意见阶段，“自改委”已将居民地块调整和面积增减的诉求提供给规划设计单位进行了统一考虑。
有住有商，宜居宜业，按照九尺美食小镇和特色街区的打造标准，必须打破观音泉巷旧房原有的分布格局。
据调查，观音泉巷区域27户居民中，有9户公房、14户私房、4户双证全无房。新房建成后，居民要重新办理土地证、房产证等不动产证，需要的手续和程序比较复杂。
为此，镇政府提前与彭州市国土、建设、房管等职能部门进行了对接和协商，目前已基本解决了项目所涉及的规划用地土地权属、直管公房和历史遗留等问题。
彭州市九尺镇灵活运用“多规合一”的改造理念，以观音泉巷旧房改造为契机，示范一点，改造一线，带动一片。“条件成熟后，下一步我们将启动场镇社区鹅颈巷的自主改造。”镇党委书记欧阳伟介绍说。
在观音泉巷旧房自主改造过程中，社区整合了原有地块、周围通道等区域，整理出的项目用地比原有房屋占地面积增加了1.8倍。在确保新项目用地的基础上，项目节余面积所得收益用于特色街区设计、地勘、招标代理等事务开支，真正意义上实现了共建共享。
随着新房项目的启动，难题一道道被破解，观音泉巷“自改”模式在群众中引起了一阵阵热议。“一些居民给我打电话，表达了‘自改’的意愿。”颜孝政说，观音泉巷旧房自主改造的“蝴蝶效应”正在社区居民中悄悄扩张。下一步，社区将按照美食小镇的总体规划，因地制宜逐步推进特色街区打造。
(吴伟)
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