在新经济、新金融背景下，各方对资产证券化的现状及未来如何看待?商业地产的证券化是否会较快到来?它对未来楼宇经济的作用又将如何?作为第二届中国楼宇经济成都峰会专场活动之一，在近日举行的 “楼宇经济2.0—金融时代下的楼宇经济新格局”活动中，来自房地产相关领域的专家围绕上述热点问题进行了圆桌讨论。
资产证券化开拓新渠道
房地产证券化，即将房地产投资直接转变成有价证券形式。“从2014年到现在，房地产资产证券化发行了2000亿的市场规模;其中，商业地产产品近50%，1000亿左右。”恒泰证券债券融资业务负责人申挚指出，目前房地产企业资产证券化主要包括供应链金融、商业地产、物业管理费等方面。其中，CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)主要靠物业的租金收入和运营收入作为现金流还款，具有抵押率高、融资期限长、充分利用不动产价值等优点，被认为在房地产企业融资渠道逐渐收紧、融资成本逐渐上行的市场环境中，为企业融资、盘活存量资产开拓了新的渠道。
在去年9月，保利地产首单CMBS“中信·保利地产商业一号资产支持专项计划”在上海证券交易所设立，发行规模35.30亿，基础资产为广州保利国际广场和保利中心，现金流稳定，出租率及租金价格指标均表现出色。“资产证券化的发展，将促进商业房地产健康持续发展”，在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，发展商业投资，需要金融机构专业人士介入，才能打好发展基础。
参与者应保持一份理性
尽管房地产资产证券化步伐在不断加快，但一个值得关注的现象是，其在法律、会计、税收等机制方面，还有很多需要完善的地方。
仲量联行华西区投资负责人徐隽君表示，包括成都在内的大部分二线城市业主及开发商对物业的价值没有清晰的定价标准。如果能够给市场一个公正的评估价值体系，从定价的角度给大家一个参考，对市场的交易活跃度都会有很大的帮助。“融资，首先要考虑的，就是融资渠道多样化和可获得性，其次才是规模和成本。现在很多资本估值非常高，但产品在三年之内没有增值，甚至贬值了;到三年末时，再发新产品，融资规模没有办法覆盖之前的融资规模，就会出现风险。”申挚说。
面向未来，申挚认为，开发商首先要认清形势，充分重视资产证券化的产业品种，同时还应该保持理性。“资产证券化不能说规模最大成本最低，如果这么有优势，别的都不做了;而且，并不是所有的资产都能做。”
徐隽君则认为，资产证券化为房地产开了另外一扇门，也会很大程度改变中国房地产的生态。“当有一天资产证券化能够真正开放，很多开发商会看到一个新的机缘，在房地产大行业里，除了做住宅以外，还可以发展商业房地产领域中多层次多类型的产品，让行业变得更加丰富。”
■本报记者 吉雪娇
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