北京房地产市场的调整仍在继续，“金九”落空已成事实。中新经纬近日走访北京二手房市场发现，部分购房者观望情绪加重，推迟买房或换房时间的意愿浓厚，二手房市场的议价空间正在加大。一位房产经纪人说：“挂牌价是挂牌价，实际成交价都可以谈，一套房子谈下来二三十万都很正常。”
贝壳找房的数据显示，北京挂牌在售二手房房源数量明显增加，达到了9.7万套，但交易上却是量价齐跌，9月份二手房的网签量同比下降近1/4，市场处于低温状态。专家认为，楼市“银十”很难再现，市场的低温态势可能持续到春节前。
01 买方市场
为了吸引购房者看房，一些大型房产交易平台上，打着“急售”“业主诚心出售”“双节特惠特价房源”“低于市场价30万”等标签的二手房房源并不少见。业主降价的同时，房产经纪公司也着急，某房产交易平台则推出“全民挑房节”，部分房源的中介费还有一定力度的优惠。
某平台上，朝阳区北三环以里某小区一套三居室的挂牌价降至了约6.4万元/平方米，明显低于该小区约7.5万元/平方米的均价。负责该房源的经纪人郭栋(化名)告诉中新经纬(微信号：jwview)，该房源位于顶楼，且距离上次交易不足两年，税费较高，加上业主希望早点卖出去，报价就低了一些。
而在临近小区的一个70平方米的三居室，挂牌价达到了8.1万元/平方米。但郭栋称，这个业主也着急出售，价格可以再谈，“这个小区前不久成交了一套两居室，挂牌价为460万元，后来客户与业主多次协商，最终以420余万元成交。如果确定想要的话，我们都可以帮客户和业主谈，一套房子谈下来二三十万都很正常。”
即便是主动降价，购房者的置业热情也不高。郭栋称，现在看房的客户都不太着急，会看很多套房子，慢慢对比，都期望价格能够再降一些。贝壳研究院27日提供的数据显示，9月北京链家客户成交周期环比延长5天至89天，为2017年以来的最高值;房源成交周期保持在100天的高位，业主继续选择降价促成交，调价中降价比例增至90.5%。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，市场持续低迷后，买卖双方的预期均有下降，新入市的业主和客户开始减少。9月，北京链家二手房新增房源量及客源量分别环比下降3.4%和6.3%，带看量环比下降2.2%。
02 量价齐跌
对于周边二手房市场的表现，郭栋并不愿意用“低迷”等字眼来形容。“从这一年多来看，市场整体还是比较平稳，没有出现大起大落。”但郭栋也坦言，当前周边二手房的房价已经比高位有了1万元/平方米左右的回调。
成交量与价格出现下调，已经是不争的事实。贝壳研究院称，9月北京二手房网签约1.14万套，环比下降5.6%，同比下降25.6%，北京链家二手房实时成交环比下降6.9%。在换房需求释放难、刚需占比提升(400万以下物业成交占比环比增加3.1个百分点)的情况下，均价下跌幅度加大，9月成交均价为59686元/平，环比下跌2.5%，同比下跌3.5%，近四个月以来跌幅持续扩大，市场处于低温状态。
而据 我爱我家研究院统计，截至23日，北京9月份二手住宅的网签量为8275套，环比下降7.01%，同比下降33.14%。同时，我爱我家自身的实时交易量环比下降2.90%，同比下降23.53%，成交均价为55890元/㎡，环比下跌1.17%。与8月相比，北京9月份二手房市场的量价仍在小幅下行。
中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，北京房地产市场有个月网签1.2万套的基本线，月网签低于1.2万套，市场肯定是低迷的，而如果不足1万套，价格更是会下调。
除了严厉的调控致使市场降温外，房源供应量的井喷也加重了购房者观望情绪。近日，“北京二手房库存两年暴涨246%”的说法引发关注。据媒体报道，2019年9月北京二手房挂牌总量为91076套，而2018年9月二手房挂牌49296套，2017年11月挂牌25941套。
对于在售房源大幅增加，张大伟分析称，主要是因为之前不允许挂出的房源再次挂牌出售，包括高单价房源、商住类房源;同时，二手房交易周期的拉长，也让挂牌的房源数量增多。
另一方面，新房市场特别是限竞房供应量的持续增加，也对二手房的交易产生影响。张大伟说：“北京新建住宅市场库存比2018年同期的5万套，增加了1.7万套，加上现在限竞房与二手房的总价款比较接近，二手房不降价就很难卖出。”
03 专家：楼市难再冲新高
在即将过去的9月，北京新房市场的表现较为一般。我爱我家研究院数据显示，截至23日，9月北京新建商品住宅(不含保障房、商住房、共有产权房)成交2382套，环比8月同期下降0.92%，比去年同期下降2.02%，市场同环比基本持平。共有产权房则成交861套，环比增长168.22%，同比下降31.61%。
事实上，我爱我家研究院认为，从2016~2019年北京新房、二手房下半年的月度网签数据来看，能称得上“金九”的也只有2016年。2016年9月，北京二手住宅网签30516套，新建商品住宅(不含保障房、商住房、共有产权房)网签5364套，明显高于其它月份;2017年、2018年，无论新房还是二手房，交易量都没有比当年的7、8月或11、12月多出多少;至于2019年，截至23日，9月的新房、二手房交易量都低于8月同期，“金九”无从谈起。
张大伟称，自2009年以来，楼市的表现很大程度上要受到调控政策的扰动，“金九银十”特征已经不明显，同时，今年热点城市的房地产市场开始逐渐下行，购买力很难再支撑楼市继续冲高。
许小乐对中新经纬表示，根据往年成交数据来看，国庆期间二手房成交并不高，因此，10月份北京二手房市场成交量大概率将保持在1~1.1万套，价格持平或小幅下跌。楼市“银十”很难出现，市场的低迷态势可能持续到春节前。
|
