戴德梁行在蓉发布2019年成都房地市场回顾与展望报告
成都住宅量供应加大 正逐步回归买方市场
四川经济在线成都1月15日讯 全球领先的房地产服务营运商戴德梁行1月15日在蓉发布2019年成都房地市场回顾与展望报告，就住宅、甲级写字楼、优质零售物业、大宗交易市场的发展现状及趋势分享观点。报告中提及，随着成都全市限购政策的深入实施，市场开始呈现供大于求的现象，逐步回归买方市场。
住宅：供应加大，逐步进入买方市场
2019年成都住宅市场以精装修产品为主，导致房价上升至17,700元/平方米。随着全市限购政策的深入实施，开发商捂盘、惜售情况已然好转，供应量逐渐加大，其中主城区供应量达到500.27万平方米，比去年同期上涨28.2%，需求量仅达397.07万平方米，比去年下降5.18%，市场开始呈现供大于求的现象，逐步回归买方市场。
在低价地基本供应结束的情况下，未来将有更多的高价地逐步入市，但从2019年的销售情况来看，在房票难求的当下，购房者愈发谨慎，而性价比高的楼盘则受到热烈追捧，开盘当天门庭若市，如：华润悦玺、仁恒滨河湾等;相比之下，高地价项目则受到较大的市场压力。未来，高地价项目的销售策略、开发策略将受到考验。
在一手房供应量加大的情况下，二手房需求出现疲软。2019年成都二手房平均价格较2018年明显回落7%达到15,068元/平方米，价格“倒挂”现象有所缓解。随着整体楼市的回稳，成都二手房市场价格亦有望实现平稳，在一些集中放量区或近远郊区域“倒挂”现象将消失，但主城区内高品质小区的二手价格将持续坚挺。
对于2020年成都楼市的走势，戴德梁行华西区研究部助理董事贾萱认为：“一方面，2020年成都住宅市场基调依旧为住房不炒，即使目前部分区域可交叉买房，但仅仅增强了市场客户流动性，解决了高新区户口的刚需群体购房难问题，释放了天府新区的需求。但整体来说，限购资格未发生变化，“房票”数量并未增加，因此对成都楼市的供需关系并无明显影响。另一方面，公园城市的打造，TOD的大力建设以及人才持续流入等因素都为成都住宅市场的发展提供了更大的空间。预计2020年成都住宅市场房价将稳步前行。”
写字楼：成都经济逆势上涨带动甲级写字楼需求
2019年全国经济增速放缓，但成都发展依然逆势上扬，租金同比上升1.04%，至114.95元/平方米/月，增幅较18年减少约4个百分点。从供应端来看，开发商观望情绪浓厚导致部分项目延迟入市，全年录得247,659平方米的新增供应，推动全市存量至2,533,790平方米;从需求端来看，2019年共吸纳286,523平方米，同比下降34.94%，但仍为历史较高水平，其中城南表现亮眼，全年吸纳量占比超60%，达196,601平方米。
目前，成都甲级写字楼市场存量租户以金融业、专业服务业为主，在成都大力发展高科技之后，TMT行业也逐步占据一席之地。其中，作为成都高新技术开发区的新经济产业聚集地，金融城和大源内TMT行业占比优势明显，其中大源TMT行业占比高达34%，金融城TMT行业占比18%。
2019年成都甲级写字楼成交以专业服务为主;其次，金融行业依旧延续了往年的活跃表现，位居全市成交量第二位。从成交租户资本类型来看，成都甲级写字楼成交租户依旧以内资企业为主，目前外资企业更愿意选择成熟的传统中央商务区及东大街区域。值得一提的是，通过2016年和2019年租户成交分区对比发现，中央商务区和东大街在新商务区的冲击下积极转型，金融类企业需求占比收窄，专业服务需求占比提升明显;金融城区域发展迅速，目前已经成为成熟的商务聚集区，不再是以科技类租户为主导需求，近年来区域内行业朝着多元化发展。
对于成都甲级写字楼市场的未来发展，戴德梁行成都公司写字楼部董事席芳认为：“从全国来看，经济增速放缓导致甲级写字楼市场压力上行，但成都2019年前三季度地区生产总值比上年同期增长8.1%，增速高于全国1.9个百分点，城市经济发展向好。加之日前央行宣布的降准措施将有效支持中小企业发展，因此预计2020年成都甲级写字楼市场虽会承受一定压力，但仍会保持健康平稳发展，各项关键指标持续维稳。”
零售商业：商业档次不断提升，国际化趋势明显
2019年成都优质零售物业市场仅录得城东伊藤468及建设路万科天荟两宗项目，共计106,000平方米，存量小幅上涨至6,551,084平方米;本年度成都大力打造国际消费中心城市，品牌引进力度加大，推动空置率持续走低达5.86%;租金微弱下调至643.06元/平方米/月，同比下降0.13%。
目前成都大部分购物中心依旧以高坪效的零售业态为主，但随着消费升级、消费结构的蝶变，开发商主动或被动调整业态，并以IP的打造、新颖的体验式业态引进等吸引客流，刺激随机性消费，带动购物中心的整体发展。除业态的变化，近年来成都零售商业国际化进程也在提速，自2014年起成都国际品牌及奢侈品牌数量逐年递增，其中在IFS、太古里的带动下，国际品牌在CBD占比达35%;除此之外，各大品牌秀场陆续落地成都，从侧面展示出国际知名品牌对成都优质零售市场未来的发展信心。
2019年首店经济、夜间经济持续为成都零售商业市场注能。根据成都零售商协会数据显示，2019年成都新增落户473家首店，其中包含Givenchy Kids、%Arabica、Chrome Hearts等优质品牌，极大的提升了成都零售品牌档次。为发展夜间经济，政府大力规划了一批夜间消费的场景和业态，新增多个示范点位，如：夜游锦江、八街九坊十景的的改造等，不仅为消费者带来更多更佳的消费体验，还为成都商业形态添砖加瓦，推动了成都商业多彩、多元化发展。
戴德梁行成都公司商业地产部董事孙强认为：“近年成都零售商业市场发展迅速，商业能级不断提高，在政府大力建设国家消费中心城市的进程中，首店经济、夜间经济等发展模式持续发力，预计未来成都零售商业市场有望迈向更高的台阶。随着消费人群年龄跨度增大，多样化消费需求特征将逐步显现。其中，符合成都人消费特征的“夜间经济”、“美食经济”有望成为开发商的另一个考虑方向，如2019年开业的，以娱乐和餐饮业态为主的万科天荟受到了年轻消费者的喜爱。”
大宗交易市场：成交逐步活跃，未来市场向好
根据每年投资总额数据显示，成都写字楼物业一直在成都大宗交易市场占有一席之地。随着成都房市限购令的颁布，写字楼项目的投资用途也更加多元化，例如由写字楼改为公寓用途的项目承接了一部分住宅需求，同时这也推动了写字楼项目交易的活跃度不断提高。自2007年起，成都写字楼物业成交共计21宗，其中区域潜力较强，资本溢价能力较高的金融城、大源片区及四环以南区域的大宗交易频繁，截至2019年，城南办公物业大宗成交量占总量的61.90%。零售商业物业方面，得益于浓厚的商业氛围，传统商圈对投资者吸引力较强，成交较为活跃，包揽了42%的大宗成交;但未来随着TOD的建设，区域级商圈的形成，预计主城区或将不再是投资者的第一选择。
戴德梁行华西区资本市场部董事秦朗认为：“在中美贸易摩擦的影响下，一线城市投资环境受到较大影响，投资者观望情绪浓厚;但部分新一线城市如杭州、成都等受到的影响较小，且经济活力较强，这类新一线城市或将成为近几年投资者的主战场。其次，近年来成都大力引进各类高附加值产业，推动办公需求释放，成都写字楼各项指标健康发展为写字楼的大宗交易市场的健康发展奠定了基础。未来在成渝地区双城经济圈的带动下，以及城市经济的不断发展下，预计成都还将吸引更多的投资者，届时写字楼的大宗交易市场活跃度会持续攀升。”（蒋亮 代朗）
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