近期房地产企业融资井喷，监管部门果断出手“降温”。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
业内人士认为，会议释放出的重大信号是房企融资端，下半年的房企融资环境较上半年有所收紧。会议强调市场化、规则化、透明化的融资规则，代表房企融资的环境发生改变，不再是之前的“拆东补西”，实现企业自身的稳增长是重中之重。
会议研究进一步落实房地产长效机制
据央行官网消息，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。
会议认为，党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。
会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。
解读：房企融资环境改变，不再“拆东补西”
“本次的座谈会有着非同寻常的意义，释放了四大信号。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认向经济日报-中国经济网记者表示，一是“房住不炒”在任何时刻都成立，只不过是当前存在炒房现象，等炒房现象褪去后，房住不炒的提及将会减弱。但未来5-10年内，房住不炒或仍持续提出。
二是不以房地产刺激经济再次提出。“这句话在2019年7月中央政治局会议首次提出，今年上半年会议中，多次提到房住不炒，促进房地产市场的平稳发展，但鲜少提及不以房地产刺激经济，进入7月，接连两次的房产座谈会均提到不以房地产刺激经济，表明疫后房地产市场的复苏速度政府满意，在目前开发经营指标能够自行恢复下，下半年的政策环境较上半年有收紧的信号，但不会全面收紧。稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展，房地产调控'稳'是调控的方向。”
第三，此次会议释放出的重大信号是房企融资端，对重点房地产企业形成资金监测和融资管理规则。
王小嫱说，正如这段时间甚传相关部门融资的三大红线，会议对融资管理未出台相关细则，但也证明“三条红线”并不是空穴来风。此前有市场传闻称，为控制房企有息债务规模，有关部门设置出“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。再根据房企触线情况不同，分档设定有息负债增速阈值。
而此次会议未提及“三道红线”。中原地产首席分析师张大伟则认为，“之前市场传闻的三条线明显对融资平稳企业不利，预计真实性不大。整体看，房地产融资目前依然处于高位，市场也以平稳为主。”
上半年，国内货币环境宽松，房地产行业的资金稳步恢复，2020年1-7月，房地产到位资金增速回正(0.8%)，国内贷款增速在6月率先回正。
王小嫱表示，在企业迅速走出疫情阴霾之下，本次会议释放出下半年的房企融资环境较上半年有所收紧。其次，会议强调市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险。这也代表房企融资的环境发生改变，不再是之前的“拆东补西”，实现企业自身的稳增长才是重中之重。
第四，王小嫱认为，租赁市场的发展仍受到政策的支持，租赁市场的发展也是长效机制的一部分。“租购并举”的住房制度未来仍会推进。
上周房企境内融资规模环比大涨近9成
据贝壳研究院统计整理数据显示，上周房企境内外融资金额环比前一周提升15.6%。其中，境外债市不稳定性进一步彰显，境外债券规模环比大幅下降。上周境外债券融资规模环比下降71.4%，境内债市上周发债规模大幅提升，房企新发行境内债券规模环比大幅上涨87.8%。
另据中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811支合计融资额高达6242亿。张大伟认为，“特别是最近几天，房企密集发布大额融资，整体看，7月来，房企融资刷新了历史同期记录。房企融资井喷是出现增加融资规则的主要原因，避免房企过度融资，出现金融风险。”
“会议内容只提及了形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。”张大伟认为，“对于执行的影响需要观察，一方面哪些房企在政策关注范围，融资管理规则的具体内容暂时未公开。因为非全行业监管，这就出现了房企之间很可能出现更多合作的可能性。整体看，政策的影响要根据具体规定的制定与执行判断。”
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