四川经济在线成都4月13日讯 全球领先的房地产服务营运商戴德梁行4月13日发布2017年第一季度成都房地产市场报告，就本土住宅、写字楼、商业等物业市场的发展现状及趋势分享了最新观点。
多轮限购调控，成都住宅市场成交量理性回落
2017年春节后的首个季度，成都住宅市场受传统消费习惯的影响，节后返乡看房人群、意向购置婚房人群看房频次明显增加，部分有购房计划的人群受去年成都房价上涨刺激提前加入看房大军。使得本季度成都各大售楼部呈现出门庭若市的热闹情况，市场释放积极讯号。需求刺激下，本季度，成都主城区一手住宅均价环比上涨18.90%至13699.7元/平方米/月。
在限购政策的作用下，本季度成都一手住宅市场成交量环比上季度下降43.05%至147.69万平方米。一方面是因为政府公共部门从楼盘备案价严格把关楼盘预售证的发放，部分备案价格虚高又不肯割肉让利的楼盘不得开售;另一方面，2016年成都存量住宅迅速去化，大部分区域市场无房可卖，使得住宅成交量受限供不应求。
值得一提的是，一手房限购政策的出台和加码使得部份需求动能充足而购买受限的群体转而将目标锁定在二手房和公寓市场，3月24日以前，热点区域内的二手房和公寓市场成交量和房价均有不同程度上涨，3月24日之后，成都二手房购买开始加入限购之列，时至半月，政策影响下的成都范围内的二手房成交量下行明显，价格渐回落趋稳。
戴德梁行综合住宅服务部董事谢普丞认为，“短期内，限购政策对地区的住宅市场有重要的导向作用，一定程度左右成都住宅市场的成交量变化，抑制住宅成交价格的非理性上涨。长远来看，城市经济的稳好发展和城市地位的提升才是地区住宅价格变化的支撑。”
从一季度成都土地拍卖市场的成交状况来看，开发商拿地积极性很高。多家优质房企通过大手笔拿地进入成都房地产市场。尽管超高溢价拿地的现象在熔断机制下明显减少，但在激烈竞争下部分土地拍卖价格俨然已超过市场预期。谢普丞分析称，“优质房企在蓉高价积极拿地一方面是因为前阶段成都的住宅热销使得开发商资金回笼、原先持有的住宅存货被去化，因而拿地是房企可持续发展的必须;另一方面是因为成都在大力建设发展国家中心城市过程中，经济稳好发展使得部分优秀房企对未来成都房地产市场的发展产生良好预期。但最终高价土地的推出对成都整体住宅市场的房价影响几何，仍旧取决于住宅产品推出时的市场状况和供需关系。”
甲级写字楼市场释放向好讯号，新老商圈两核竞争趋势明显
2017年第一季度，成都甲级写字楼净吸纳量为59,967.32平方米，环比上季度下降7.80%，全市空置率环比上季度下降0.43个百分点至34.98%。尽管本季度成都甲级写字楼净吸纳量环比上季度有所减少，但近六万方的吸纳量仍处于近年较理想水平。其中，天府新城和 CBD商圈分别吸纳29,682.74平方米和31,694.26平方米，各占全市的总吸纳量的49.50%和52.85%，两核竞争趋势明显。
租金方面，一季度成都甲级写字楼平均租金为104.86元/平方米/月，基本与上季度持平。其中，天府新城借力于区政府政策的持续利好，甲级写字楼租赁成交表现稳好，需求驱动下，本季度该区甲级写字楼租金上涨6.29个百分点至100.79元/平方米/月。
近年来，以天府新区为代表的新兴商圈在各项优惠政策的激励下发展迅速，互联网、高新科技等新兴产业集聚，区域竞争力大幅提升，逐渐形成全市区域竞争的一核，租赁性价比颇高的特点确实吸引了部分原本位于传统成熟商圈的甲级写字楼租户办公迁址，同时也吸引了不少有物业改善需求的乙级楼租户搬迁;但部分资金实力雄厚，对物业、区域商务条件要求更高的金融和专业服务类公司依然更倾向于发展成熟、商务氛围浓厚、在客源方面有充分保障的传统商圈。由此，戴德梁行华西区企业服务部董事刘聪聪认为，“行业之间的差异使得企业对甲级写字楼的办公需求日渐分化，而产出的互补又使得的相关联企业联系日渐紧密，促使各区域产业集聚效益更加明显。往后，成都甲级写字楼市场的区域竞争愈演愈烈的同时，各区域间的租户类别将更加分明。”
2017年，成都甲级写字楼市场将迎来790,844平方米的新增供应，项目集中入市抛高全市甲级写字楼平均空置率是必然，就成都市场目前发展趋势来看，自2016年以来的写字楼强势回暖趋势会延续，众多企业对成都市场仍有良好预期。在政策牵引和市场发展向好驱动下，未来将有更多优质企业入蓉发展，而成都甲级写字楼市场也正为此做好准备。
年轻时尚潮牌受青睐，新兴中产阶层为成都优质购物中心提供消费动能
近几年成都优质项目的集中陆续供应，使得2016年末成都零售市场存量跃居全国第二，仅次于北京。存量市场来临的同时成都零售市场还面临较大的供应压力，加上近几年优质购物中心调改率的提高，使得上市公司品牌方的开店扩张策略趋于谨慎。全市优质购物中心在竞争激烈的市场大环境下积极寻找新零售的突破口。一季度，成都优质购物中心空置率下降0.15个百分点至8.12%，全市优质购物中心首层平均租金上浮0.47个百分点至698.33元/平方米/月，各项指标波幅稳定，市场发展平稳。
租户方面，轻奢时尚品牌更受成都优质购物中心的青睐。继去年 Alice + Olivia ，EVISU9、、Ed Hardy等轻奢时尚品牌落户成都之后，本季度，Jordan Brand亚洲最大旗舰店在成都IFS开业，Superdry入驻成都远洋太古里，万象城则迎来全球第五家、西南第一家Victoria‘s Secret旗舰店。
业态方面，在电商冲击、新增供应压力和竟体竞争激烈化等多种因素的刺激下，成都百货市场正经历明显调整，成都锦华万达、金牛万达计划于年内砍掉百货业态，龙湖北城天街的远东百货也于近期停业。
戴德梁行商业地产部董事钱峰认为，“随着市场潮流的转变和消费者角色的变化，零售市场需求分化的趋势将越来越明显。从而优质购物中心在商铺租户结构的优化和业态占比方面要求更高。对于电商与实体商业的关系，两者并非完全对立的两级。从品牌端来说，品牌商为了追求销售利益最大化以及增强客户粘性，会更深层次的与电商模式融合来提高客户购物的舒适性和便捷性;而从客户端考虑，左右消费者消费抉择的不仅是经济学上的价格歧视，更重要的还是要契合消费者偏好。因而我们认为，电商与实体商业的深层次的融合将是未来成都优质购物中心转型探索的必然趋势。本季度签约入驻晶融汇二期的跨境电商洋展购正式开业，未来随着成都跨境贸易和境外交通的发展，这类特殊的租户出现在成都优质购物中心的现象或许会越来越常见。”(蒋亮)
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