四川经济在线成都4月2日讯 仲量联行2018年第一季度成都房地产市场回顾报告显示，甲级办公楼市场方面，延续去年市场情绪，需求保持稳健;优质零售市场方面，较往年同期表现强劲，核心商圈保持领先优势;高端住宅市场调控政策效果显著，供求关系趋于稳定，市场情绪逐渐回归理性;物流地产方面，电商、第三方物流以及制造业成为一季度主要市场需求来源。
仲量联行成都董事总经理谢凌表示，“创新可谓这个季度乃至今年的关键词，我们观察到办公楼市场中，新兴办公模式在不断探索，同时零售市场新型业态不断涌现，随着人的需求的变化，商业地产变革势在必行。”
甲级办公楼市场需求稳健
继2017年第四季度西部金融国际中心、领地中心东塔入市后，今年第一季度，市中心再迎一栋甲级办公楼，即位于东大街的睿东中心高区，供应面积约2.6万平方米。至此，成都甲级办公楼体量达311.7万平方米，其中，市中心体量达151.1万平方米;城南紧随其后，共有约107.2万平方米。受新项目影响，甲级办公楼空置率在本季度小幅上升至28%，环比上扬0.4个百分点。
成都甲级办公楼市场需求在本季度保持平稳，净吸纳量录得5.8万平方米，同比微幅下降约0.9万平方米。市中心仍为市场需求主要来源区域，其占比约为总量的63.9%。行业方面，高科技以及专业服务在本季度表现亮眼，例如MFG也在本季度签下国际金融中心T2约1.8万平方米，而来自美国的云智易控也在本季度选址领地中心东塔。而在市场租金方面，尽管空置率略有上升，但稳定的市场成交并未影响租金上扬势头。本季度业主继续缩小价格弹性，截至3月底，成都甲级办公楼市场净有效租金录得91.9元/平方米/月，环比上涨0.4%，同比上涨1.3%。
高端住宅市场情绪回归理性
2017年12月16日，成都正式执行摇号选房，市场透明度和公平性得到极大提升，购房者在政策保护下，实现公平有序选房。与此同时，受限价政策的持续作用，一手房价较二手市场更具竞争优势，越来越多的购房者加入摇号大军。
供应方面，政府加快预售证审批速度，新房投放量快速提升，摇号中签率相应提高，购房者情绪逐渐回归理性，更加关注项目区位、户型、配套等方面是否满足自身需要，盲目买房的情况有效减少。
随着新房市场的逐渐放量，供不应求的情况有所缓解，加之限价政策对一手房价起决定性作用，因此一手房价整体涨幅趋缓。截止第一季度末，全市高端住宅一手资本值为20,100 元/平方米/月，环比小幅上涨3%。
就二手房市场而言，由于一手房价格竞争优势明显，吸纳了较大比例的购房者，导致二手市场询问量明显下降，二手市场上涨幅度也相应收窄。截止第一季度末，全市高端住宅二手资本值为24,200 元/平方米/月，环比小幅上涨4.8%，涨幅较上一季度减少4.6个百分点。
经历了去年土拍市场的持续火热，拿地规则从熔断、竞自持、抽签、竞无偿移交/自持面积和竞配套建设等一路升级，成交楼面价也节节攀升。然而，随着房企在金融市场融资通道逐渐收紧，开发商拿地情绪开始趋于谨慎。例如3月2日土拍市场有两例市区优质地块，但由于附带较为严格的配建要求，终因报名人数不足而流拍。
展望未来，短期内来自第三方物流、电商需求或受自建库的影响，较2017年略有回落;但随着成都乃至周边城市电商消费不断上涨，预期未来会有大量租赁需求外溢。加之双流临空经济示范区获批、四川自贸区正式挂牌，以及蓉欧快铁开行等，都使成都国际物流枢纽地位日趋凸显，为成都物流仓储市场带来多重发展机遇。2019年-2020年，供应逐步放缓，同时需求保持旺盛，成都市场或走出下跌周期。同时，高质量仓储项目的入市也将第一步提高成都市场水平。但对开发商来说，现阶段可交易土地数量的有限成为该市场发展的最大瓶颈。(蒋亮)
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