四川经济在线成都12月29日讯 记者从仲量联行方面获悉，2018年，成都市甲级办公楼需求结构转型趋势初显，入驻率首次突破80%;优质零售方面时尚热度有增无减，生活方式的升级激发增长新动能;高端住宅方面楼市情绪逐渐降温，市场成交量有所下降;物流地产方面市场需求稳健，拉动了租金小幅上升。
对此仲量联行成都分公司董事总经理谢凌表示，“随着城市发展不断演进，商业地产作为其重要载体，表现出强大高质量发展势头。办公楼成本优势吸引更多企业选址落地，成都办公楼空置率降至七年最低;时尚是成都2018年流量经济的重要驱动，国际国内潮牌的聚集效应，推动成都零售时尚度跃升。”
成都办公楼空置率降至多年最低
仲量联行在报告中指出，成都甲级办公楼市场在经历2012年-2017年的供应高峰后，于今年进入放缓周期。全年仅录得一个项目入市，即睿东中心(高区)，供应面积2.6万平方米，同比下降约28.6万平方米。
新增供应的大幅放缓给予市场更多时间去化空置面积。成都甲级办公楼空置率于今年第四季度正式跨入20%大关，录得19.8%，同比下降7.8个百分点。其中，市中心和城南空置率录得22.8%、18.2%，分别同比下降5.2、12.4个百分点。
仲量联行方面认为，成都市甲级办公楼2018年市场需求保持活跃，净吸纳量录得31.9万平方米，同比微幅下降约4.9万平方米。基于教育资源以及成本优势，成都更是承接了来自一线城市的企业需求。全年大面积成交频现，典型成交包括MFG在第一季度签下国际金融中心T2约1.8万平方米;Wework选址领地中心约6000平方米;字节跳动于第二季度租赁国际金融中心T1约1.6万平方米;美团在第四季度选址两江国际6800平方米等。
仲量联行认为，展望未来，一方面金融市场的健康发展无疑将稳定办公楼租赁市场;另一方面成都市依托互联网产业的成长以及城市自身强大的消费基础，科技金融和消费金融将实现稳步发展，从而衍生出一定的办公租赁需求。
成都租金实现稳步上升
和办公楼空置率降至多年新低相对应的是，受市场需求推动作用，成都市办公楼租金在2018年实现了较大增长，净有效租金录得94.3元/平方米/月，同比上涨3.0%。
仲量联行预计，未来两年成都甲级办公楼市场仍处于供应放缓周期，年均新增供应量约16.4万平方米。尽管受宏观环境影响，未来需求或有波动，但由于成都供应步伐的放慢，空置率将继续下行，市场租金仍有小幅上涨空间。对此仲量联行成都商业地产部负责人黄璐表示，“面对未来的不确定性，成都市场仍有其成本优势和人才优势，这保证了一定的需求来源。而对于业主而言，如何满足市场需求，打造高品质、多样化楼宇仍是最为关键的一点。”
优质零售市场供求稳定
数据显示，今年成都主城区优质零售市场共迎来四个项目开业，约48万方。而随着外来人才的迁移以及线下消费客群的回归，全市优质零售市场表现强劲，不仅现有项目去化速度较快，今年新开项目的开业率也非常理想，部分项目甚至实现满租开业。因此，成都市优质零售项目空置率降至7.6%，同比下降1.2个百分点。
租金方面，得益于部分优质项目的持续增长，特别是一些购物中心的租户调整，对部分零售空间的拆分，有效提高了单位面积的租金收益，受益于此，全市优质购物中心首层有效净租金为376元/平方米/月，同比上涨1.6%。
值得一提的是，随着零售空间价值被无限放大，通过建筑设计、生活场景构造、主题街区、文化展览、装置艺术、快闪店等方式，实现多元场景的运用与切换，以迎合消费者日益提升的美学享受与品质追求，为聚集人流赋予新动能。仲量联行举例说，新开项目首开龙湖西宸天街传递的“空间即服务”概念，通过公共空间的美学构建，将“人”与“场”有机连接，强调艺术融合与精致生活的态度。仁和新城推崇体验与互动，设置AR技术的室内互动大屏，弱化卖场的刻板印象，强调场景打造的灵动与多变。
业态方面，除餐饮和零售为主导外，家居作为今年的新兴之秀成为了年轻人展现个性和表达生活方式的媒介。同时作为体验业态的一部分，购物中心在调整中也同样重视这一业态，以NOME、ZAO ZUO和九木杂物社等为代表的设计类家居迅速扩张。于此同时，新零售也在家居领域发力，利用科技和数据赋能，打破线上线下界限，寻求更多合作可能，以小米、腾讯、华为智能生活馆、小红书为例的科技企业纷纷瞄准家具家居市场，与宜家、海澜之家等合作，为跨界融合型新零售进军家庭场景开辟新的可能。
2018年，成都零售业态的关键词，主要围绕“潮流∙思变” ，无论从快闪热到时装周，从电竞潮到艺术范，成都的时尚热度有增无减。随着VALEXTRA和GOYARD相继进驻，成都成为国内首个集齐四小众奢侈品牌GOYARD、MOYNAT、DELVAUX、VALEXTRA的城市。此外，国际潮牌的聚集效应凸显，如：BeenTrill全国首店、Off-white、POPCORN等相继入驻，成都潮流度迅速提升。
值得关注的是，除了国际品牌的快速渗透，国货崛起的势头也不容小觑，如：成都首家李宁时尚店、波司登旗舰店、JNBY旗下LASU MIN SOLA、内外、鄂尔多斯旗下BLUE ERDOS体验店等快速布局。仲量联行成都零售地产部负责人褚丹表示：“在国货品牌崛起的背后，主要受益于三方面的影响。其一，受资本推动，为国货变革提供支持;其二，年轻消费者对大牌敏感度降低，为国货崛起创造消费基础;其三，国货设计风格、品牌理念符合年轻人消费品位。由此可见，国货品牌正乘势跃升。”
高端住宅市场成交有所回落
自2018年5月，限购政策进一步收紧，市场情绪迎来转折，楼市供不应求的情况发生根本性转变，摇号中签率明显提高，市场情绪逐步稳定。供应方面，在金融去杠杆的压力下，开发商主要融资渠道都有所收紧，多数房企面临流动性及再融资等方面的压力。受此影响，今年下半年各大房企，加快推盘速度，加速销售去化，带来资金周转，缓解资金压力。据统计，今年下半年成都高端住宅的一手房供应量约4400套，较去年同期高出76%。尽管新增供应持续放量，但购房者观望情绪加重，市场成交量有所下降。截至年底，成都高端住宅成交量约5600套，较去年减少近半。
仲量联行指出，由于一手资本值受限价政策调控，市场价格相对温和，相较于二手房价而言，其性价比优势凸显，吸引越来越多购房者，特别是刚需购房者，转入一手房市场。截至今年年底，全市一手高端住宅资本值约20100元/平方米，同比小幅上涨约2.7%。
就二手市场而言，由于二手资本值，受市场情绪影响较大，全年呈现高开低走态势。在5月限购升级政策出台之前，二手资本值保持连续上涨势头，部分项目价格达到峰值;在政策出台之后，二手房成交量下滑显著，整体市场情绪迅速降温。截至四季度末，全市二手高端住宅资本值为24100元/平方米，同比仅小幅上涨约4.5%，涨幅较去年下降明显。
根据仲量联行此前发布的《中国长租公寓市场白皮书》，在国内选取的六大城市中成都的房价收入比最低。成都房价的高性价比让成都成为越来越多年轻人的落户首选，全国人才净流入率的排名全国第三 。
物流仓储空置率再次实现大幅降低
2018年成都市场迎来四个物流园落成交付，使总体量增加约34.0万平方米。新入市项目主要是位于龙泉驿子市场的安博龙泉、嘉民龙泉二期;新都子市场的安博新都以及双流子市场的丰树双流项目。一方面，今年整体新增供应有所放缓，较2017年下降约31.4万平方米;另一方面，大部分项目在入市时已实现了较高的入驻水平，因此市场空置率并没有受到太大影响。2018年成都优质物流仓储市场空置率录得11.1%，同比下降3.2个百分点。
报告显示，自2017年起，成都优质物流仓储市场需求持续旺盛。2018年，成都净吸纳量实现37.3万平方米。其中电商租赁需求继续领跑，典型成交如：京东租赁安博龙泉约13万平方米。除此之外，汽配品牌仓储需求也在今年有所上涨，占总体市场约16.2%，较去年上涨了约6.1个百分点。
租金方面，由于龙泉驿子市场的不断成熟，该区域租金呈现较大幅度上升，从而推动整体市场租金上扬，录得净有效租金0.78元/平方米/日，同比微幅上涨1.3%。
考虑到部分预计2018交付项目遭遇延期，导致2019年市场将迎来供应高峰，新增面积约97万平方米。其中，新都子市场约占28%，龙泉驿子市场约26%，新津子市场约22%;再加上京东自建库的入市，部分开发商将面临较大的租赁压力。在集中供应下，市场空置率将呈现一定程度的上升，部分区域也将因为较大的空置压力，而在租金上呈现一定优惠。
仲量联行成都分公司董事总经理谢凌表示，“回顾2018年，基于办公楼市场持续降低的空置率，城市商业的高时尚度和活跃度等诸多先发优势，成都商业物业在1.5线城市中越发脱颖而出。伴随今年成都迈入TOD元年，城市交通高便捷度、城市功能的优化布局及其带动的城市片区开发，将有望带动城市生活方式的转变、商业物业的多元化升级及远期的市场焕新发展。”(蒋亮)
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