2025年2月第三周(2.16-2.22)，房地产行业迎来政策与市场的双重信号。一方面，证监会与国家金融监管总局接连发声，首次明确“满足包括民企在内的各类房企合理融资需求”，释放房企融资支持扩围的积极信号;另一方面，北京、上海、杭州等核心城市土拍溢价率超20%，高能级市场热度持续传导，带动新房价格预期结构性上行。政策端“保主体”与市场端“稳价格”的共振，为行业筑底注入新动能。
融资政策扩围：首提民企全周期覆盖
政策框架升级，覆盖全周期需求
2月17日与19日，证监会及国家金融监管总局相继表态，首次提出“满足民企不同环节、阶段的合理融资需求”。此举标志着融资支持政策从“救急”转向“长效”，覆盖国央企杠杆优化、未出险民企债务化解、已出险房企存量项目交付等全周期需求，为房企纾困提供差异化路径。例如，国央企可通过融资支持扩大财务杠杆，而未出险民企则借助政策缓解流动性压力。
民企融资难题破局
政策首次将民企纳入全周期支持范围，意味着优质民营房企或迎来融资渠道拓宽的窗口期。以杭州滨江集团为例，2025年1月其在萧山北干西地块以61.91%溢价率拿地，反映政策支持下民企投资信心回升。此外，贝壳研究院数据显示，杭州二手房咨询量春节后同比上涨62.6%，市场热度与融资宽松形成正向循环。
政策延续性与风险防控并重
尽管政策力度加大，但监管层强调“统筹融资支持与债券违约风险防控”，未来政策落地或延续“白名单”机制，重点保障项目交付与债务重组。例如，郑州金水区文劳路地块被中海以87.5%溢价率竞得，显示头部央企在融资优势下加速补仓，而中小房企仍需依赖政策纾困化解存量风险。
土拍市场升温：核心区溢价率达20%
高能级城市领跑土拍回暖
2025年以来，北京、深圳、杭州等城市频繁出现溢价率超20%的地块。2月8日，郑州金水区地块以87.5%溢价成交，创下近四年涉宅用地溢价率新高;杭州城东新城单元地块被大家房产以54.04%溢价率竞得，楼面价超板块新房限价。此类现象表明，核心区优质土地资源稀缺性推高竞争烈度，房企对高能级市场长期价值信心增强。
房企“补仓”聚焦核心资产
头部房企加速重返土拍市场，1月百强房企拿地总额同比增长41.4%，招商蛇口、华润置地等央企新增货值居前。例如，华润置地1月在北京、杭州等地斩获4宗地块，权益对价93.5亿元;中海地产在深圳以70.4%溢价率竞得龙岗地块，反映其对核心城市改善型需求的长期押注。此类布局将推动新房供应向核心区倾斜，加速外围库存去化。
市场分化加剧，理性回归隐现
尽管核心区土拍火热，但非热点区域呈现降温迹象。北京昌平朱辛庄地块以底价成交，与海淀“王炸”地块21.04%的平均溢价率形成对比;杭州临平地块因商业占比高、运营复杂，最终溢价率仅1.5%。这种分化表明，房企投资策略更趋理性，仅对人口流入强劲、去化稳定的区域保持高溢价争夺，多数城市仍需依赖政策刺激以维持土地市场热度。
结语
当前房地产行业正处于“政策发力—土拍回暖—价格传导”的关键阶段。融资政策扩围为房企纾困提供新路径，而核心城市土拍热度能否向非热点区域扩散，将决定行业复苏的广度。随着3月传统销售旺季临近，市场需重点关注二手房成交量能否延续回暖势头，以及政策落地对房企实际流动性改善的实效。
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