2025年，在楼市迈入结构调整、加速去库存的新周期之际，上游土地市场也展现出一系列结构性转变：整体规模收缩的同时，土地供应提质，房企投资高度聚焦于核心城市优质地块，市场分化格局进一步凸显。这些变化折射出房地产上游正率先向新发展模式过渡。
一是缩量。
中指研究院近日发布的数据显示，2025年中国300城各类用地成交面积24.6亿平方米，同比下降10.4%;土地出让收入3.3万亿元(人民币，下同)，同比下降11.4%。
土地成交规模下滑很大程度上源于供应缩量。2025年，300城推出各类用地规划建筑面积为28.4亿平方米，同比下降13.0%，降幅高于土地成交面积降幅。这说明在成交乏力、房价总体走低的背景下，各地主动压降土地和商品房供应规模。
这与国家调控思路一致。2024年10月，自然资源部明确表示，指导各地合理控制新增商品住宅用地供应，对于去化周期过长的城市暂停供应商品住宅用地。
在这种严控增量的导向下，克而瑞研究中心指出，从2025年年初开始，各地就自发调降商品住宅用地的供地计划，同时，许多地方采用盘活存量替代增量供应的方法，保障性住房用地占比也有所下降。
二是提质。
主动控量的同时，土地供应也出现“提质”特征。2025年，各城市纷纷拿出区位较好的核心地块，如北京海淀区、上海虹口区等中心城区均有地块入市。不少地方加大低容积率优质地块供应，支持“好房子”项目建设。
据中指研究院统计，2025年，300城推出的住宅用地中，容积率在2.0以下的占比达42.3%，较2024年全年提升7.7个百分点，是近10年来最高水平。成都、苏州还对配建公共服务设施的项目给予容积率奖励。
三是集聚。
分析认为，今年以来土地市场一大特征为：少部分头部房企聚焦少数核心城市拿地。
中指研究院统计数据显示，2025年，中海地产、保利发展、招商蛇口等8家房企拿地金额超300亿元，其中有5家房企在上海拿地最多，有2家房企在杭州拿地最多。此外，这8家头部房企在北京、深圳、南京、成都等城市拿地金额也较高。
房企拿地集中推高了核心城市热点地块的价格。去年年末，南京一宗地块以每平方米超过4.5万元的楼面价成交，刷新了当地已维持十年的单价纪录。2025年一季度，北京、成都两度刷新土地单价纪录，杭州三次刷新单价纪录。分析认为，这意味着在市场整体调整的背景下，房企的投资正变得高度聚焦，有限的资金集中投向核心城市中最优质的稀缺地块。
四是分化。
投资聚焦加剧了市场分化。中指数据显示，2025年，一二线城市土地出让金同比增速较平稳，平均溢价率在10%左右。其中，深圳、杭州溢价成交土地宗数占比均超七成，上海占比近六成。而三四线城市土地市场仍处调整中，房企参拍意愿较弱，平均溢价率维持在低位，仅2.8%，土地出让金同比下降明显。
上述“四重变奏”表明，当前房地产市场还处在新旧模式转换的时期。克而瑞研究中心认为，土地市场作为房地产行业的最上游，其指标调整幅度更为显著，或先一步调整到位。根据行业统计数据预估，2025年全年各地土地成交建筑面积仅为商品房成交面积的1.1倍，扣除不可售和尾盘部分，行业全口径新增供给已低于新房成交，2025年房地产行业正式迈入去库存新周期。土地市场的结构调整，正是其向新发展模式转型的信号。
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