29日下午，万科A(000002,SZ)发布2021年中期业绩，中报显示，公司主营收入1671.11亿元，同比上升14.19%;归母净利润110.47亿元，同比下降11.68%;扣非净利润107.27亿元，同比下降11.45%;负债率81.4%，投资收益28.79亿元，财务费用17.47亿元，毛利率22.94%。
今年房企中期业绩普遍“增收不增利”，而万科的数据似乎也有些“超出预期”。在8月30日上午举行的万科业绩会上，投资者提问称“万科上一次在半年或者半年以上维度出现净利润的同比下跌，应该还是要追溯到2008年金融危机的时候”，同时将万科与给出中长期增长指引的华润置地、龙湖等公司进行对比，向管理层提问中长期策略。
万科总裁祝九胜指出，这次中期业绩净利润的下降主要有三个原因：一是销售规模的增长有限，二是毛利率的下降稍快，三是转型业务效果未真正体现。
“这几年我们的开发业务销售增速相对都有限，上半年结算收入增长11.9%，增速跟同行相比是比较低的水平。”祝九胜指出，“我们的开发业务的利润率处于下降状态，近年来公司所销售的产品中，地价占售价的比例明显上升，从17年到20年，地售比提高17个百分点左右，会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。我们今年跟去年同期相比，中期的毛利率从税后的24%降到了18%，跟同行同口径相比，未扣税的毛利率从32%降到了23%。”
简而言之，万科销售增长对毛利下降的对冲是有限的，不足以对冲利润率的下滑。此外，万科从2014年开始逐步从房地产开发转向了房地产开发、经营、服务并重，但转型业务效果还没有真正体现出来。“我们还有很多投资不动产的业务，这部分由于我们采取了稳健的会计政策，按历史成本计价，不光价值未重估，而且每年会有折旧和摊销，累计的影响也会相对较高。”
服务、经营业务的逻辑与开发的逻辑不同，祝九胜表示，“我们也需要转变对新业务的看法，即使所有的经营服务业务做得很好，它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限。它能贡献的是企业价值，或者是中长期的估值。”
万科2018年提出“活下去”震惊业界，但事实上万科多年来都坚持长期主义，行稳致远是万科的基调，稳字当头是万科当前的应对。
祝九胜指出，“我们认为整个行业的游戏规则正在发生变化，我们的发展思维也需要相应地调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。特别是规模超过5000亿以后，经营安全的重要性变得更为突出。”
万科执行副总裁刘肖在回答“双集中供地”模式时也指出，在首轮以及部分城市第二轮集中供地中，万科在不断地摸索经验，万科没有对于第二轮集中供地预测热度，还是一如既往坚持稳健的投资策略，坚持好战略导向、投资标准、投资纪律，量入为出。
上半年，万科共获取新项目95个，建筑面积1505.9万平方米，项目地价总额约1126.3亿元，新获取项目投资金额92%位于一二线城市。
会上，祝九胜还对近期万科与恒大、泰禾的传闻作出回应。祝九胜表示，万科与恒大过往就有一些项目层面的合作，最近几个月有接触和探讨，但目前没有实质性的更多合作。“至于泰禾，有专门的小组密切地跟他们联系，帮他们把关一些专业的问题，给一些建议，符合条件的我们仍然会履约。”
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