“我的房贷利率比现在杭州首套房的房贷利率高很多，要是能降到相同水平就好了。”杭州白领张晨对中国证券报记者说。他最近非常关注存量房贷利率调整的讨论，目前杭州首套房房贷利率为4%，而他的房贷利率则是5.35%。
人民银行货币政策司司长邹澜日前表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或以新发放贷款置换原来的存量贷款。金融管理部门的这一表态，回应了社会关切，也进一步将存量房贷利率调整的话题引向深入。
专家认为，对购房者来说，降低存量房贷利率可直接减轻其房贷付息压力，释放居民消费潜能，促进消费增长。于银行而言，适度调整存量房贷利率，有望缓解“提前还贷潮”，但可能使银行净息差进一步承压，需探索合理可行方案。同时，监管部门也可通过出台降准等支持政策，推动降低银行负债成本，引导金融机构让利于民，以价换量。
呼声渐起
专家认为，随着市场利率持续走低，存量房贷利率明显高于理财等投资收益率，居民赎回收益率走低的理财产品提前偿还房贷现象明显增多。今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少。这背后，一些居民提前偿还房贷是一项重要原因。
“通过RMBS(个人住房按揭贷款支持证券)条件早偿率可以观测到，2023年以来该指数呈波动上升趋势，6月至7月较5月高峰有所回落，但较2021年至2022年仍处于高位。”中泰证券研究所所长戴志锋说。RMBS条件早偿率是居民个人住房贷款提前偿还行为的重要观测指标。
居民为何纷纷选择提前还贷?
邹澜表示，尽管去年以来贷款市场报价利率(LPR)下行0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平，这与提前还贷大幅增加有较大关系。
“提前偿还个人住房贷款体现了居民在资产配置上的自发调整。”光大证券首席固收分析师张旭认为，从负债端看，随着贷款利率持续下降，部分贷款品种利率已明显低于一些存量房贷利率。从投资端看，近年金融资产回报率有所降低，与一些存量房贷利率形成“倒挂”，也让提前还贷变得更加“划算”。
可选之举
降低存量房贷利率被视为遏制“提前还贷潮”的一个好办法。专家指出，调整存量房贷利率将减轻居民月供负担，于银行而言，可缓解提前还贷增多的问题。
中信证券首席经济学家明明表示，商业银行与借款人自主协商变更合同约定或以新发放贷款置换存量贷款，有利于减轻居民住房消费负担、缓解提前还贷压力等问题。同时，居民消费金融支出下降可部分增加社会消费支出，从需求端拉动经济增长。
对商业银行而言，降低存量房贷利率可望留住优质客户。戴志锋认为，按揭客户是银行最优质的零售客户类型之一，
不仅能为银行带来稳定、低风险的贷款规模和利息收入，其派生的留存存款、财富管理、非按揭贷款、高净值客户背后的企业融资等需求，也都极具开发潜力。“在零售客户竞争白热化背景下，合理的利率调降方案是优于客户流失的选择。”他说。
张旭认为，提前还贷使金融机构迅速流失个人房贷这类优质资产，也需要居民在短时间内腾挪出大量资金，下调存量房贷利率是对双方均相对有利的做法。
路径渐明
结合管理部门释放的信息，招联首席研究员董希淼等专家判断，存量房贷利率调整可能有两种做法，即变更合同条款直接降、“以新换旧”间接降。
在董希淼看来，贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行“转按揭”。可通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则。同时，建议各家银行总行出台具体方案，明确直接降或间接降的条件、标准、流程。
值得关注的是，当前下调存量房贷利率的一大掣肘在于银行净息差较低。国家金融监督管理总局数据显示，一季度，商业银行净息差收窄至1.74%。明明说：“在银行净息差持续下行背景下，存量贷款利率下调会进一步压缩盈利空间。”
某股份行业务人士对中国证券报记者表示：“降低存量贷款利率对商业银行盈利的影响不小，目前仍处于讨论研究阶段，距离真正执行还有一段时间。在我们总行出台新的政策前，将一律按照原有政策向客户做好解释工作。”
“考虑到人民银行对存量房贷利率调整持‘支持和鼓励’态度，给予商业银行更多自主权，预计部分大行将率先行动，发挥示范作用，其他银行将结合自身实际情况作出选择。”明明说。
专家建议，为提高银行降低存量房贷利率积极性，可适度降低银行负债成本，维护合理息差水平。2022年以来，银行两次主动下调存款利率。目前存款定期化、长期化趋势明显，银行再次主动下调存款利率仍有一定空间。
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