家里的彩电小了，换台大屏的;用了十多年的老冰箱，换成最新节能款;油车开了十多年，不如换辆新能源……当前正推动新一轮大规模的以旧换新，住了快20年的老房子，也换套新的?
这不是开玩笑。就在本月，长沙楼市以旧换新政策落地;郑州提出2024年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。据研究机构不完全统计，自2023年以来，已有超30城出台举措支持住房以旧换新，包括山东济南、江苏南京、浙江宁波等地。
改善居住条件，是人民群众对美好生活的向往之一。现实中，卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型和消费升级需求是客观存在的，但近年来，二手房市场挂牌量大、卖房周期长，导致改善型需求也难以激活。一些地方启动住房以旧换新，就是从解决二手房出售难的症结入手，优化一二手房市场联动效应，打通市场循环链条，降低改善住房需求购房成本，让二手房市场活跃起来，促进楼市良性循环。
当前住房以旧换新主要有三种模式。第一种是“帮卖模式”，购房者、开发商及中介等相关方签订多方协议，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。第二种是“收购模式”，即收购方接手购房者的旧房，购房者再通过补差价或贷款等方式购入新房，收购方主要是开发商和地方国资平台。第三种是“补贴模式”，补贴对象一是企业，二是购房者。在企业端，部分城市鼓励房企购买意向购房人的存量房，给予一定比例的财政补贴。在购房者端，有城市对以旧换新换购新房的群众，给予契税补贴30%的优惠。近日长沙将以旧换新、认房不认贷两个政策结合，也是一个新的尝试。
有观点认为，从购房者、中介、开发商角度出发，住房以旧换新可以实现“三赢”：购房者享受优惠政策，开发商加速回款，中介方有利于盘活存量房流动性。目前实施这一模式的城市以二线城市和二线以下城市为主，实施后，部分地方的楼市活跃度有所提升。
今年国务院《政府工作报告》提出，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。之前全国住房城乡建设工作会议也提出，“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制”“在住房领域创造一个新赛道”。住房以旧换新、浙江进行的老旧小区自主更新改造等，都是对房地产新模式的积极探索。
当前地方推行住房以旧换新的范围热度明显上升，有专家认为接下来会有更多城市跟进。必须注意，在住房以旧换新的操作过程中，怎样规避风险和做好监管，保障资金及交付安全，切实保护购房者权益，关乎政策落地的效果。而从长期看，购房者是否接受中介机构对旧房的评估价格?开发商收购旧房卖新房能否实现盈亏平衡?“换”来的旧房如何处置才能最大限度地盘活存量、利用资源?新旧出入之间，能否各得其所实现平衡，将决定这一模式是否可持续。
总之，目前住房以旧换新还处在起步试水阶段，市场对政策的反应还有待观察。各地也不宜盲目跟风，而是要根据自身情况，坚持因城施策、一城一策、精准施策。不论采取哪种对策，都要切记，更好发挥政府作用的前提是，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。
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