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写字楼市场继续筑底 以价换量仍是主流

http://www.hrnewspaper.com/ 】 【2024-07-18 09:13:52】 【来源:21世纪经济报道】

  “前两年望京SOHO的租金大概是10块钱(每天每平方米),现在谈一谈,不到4块就能拿下。”望京区域一名商业地产经纪人向21世纪经济报道记者表示。

  望京SOHO的案例有一定的特殊性,但多家机构的统计显示,近两年北京写字楼租金水平持续下降,空置率则不断提升。今年第二季度,这一趋势仍在延续。戴德梁行给出的二季度北京写字楼空置率数据为18.0%,租金水平为329.7元每月每平方米。

  21世纪经济报道记者多方调研发现,以价换量仍是北京写字楼市场的主旋律。去年以来,一些业主已经多次下调租金。

  在热点城市的写字楼市场,这种情况普遍存在。中指研究院指出,今年第二季度,重点城市主要商圈写字楼租金环比下跌0.29%,上半年累计下跌0.76%。该机构表示,上半年,宏观经济总体保持平稳运行,企业经营情况亦逐步恢复,重点城市写字楼租赁需求温和恢复,但市场仍延续以价换量态势,整体租金仍然下行。

  下调租金是主要策略

  自2022年以来,北京写字楼市场的租金水平便呈下降趋势,相应地,空置率则不断提升。多家机构分析指出,供应充足,但需求释放较慢,是造成这种情况的主因。进入2024年,这种局面并未改变。

  近期,多家机构发布今年第二季度北京写字楼市场数据。由于统计口径不同,具体的空置率和租金数据存在差别,但在“以价换量”这点上,各方的结论是一致的。

  仲量联行指出,今年第二季度,北京写字楼租金水平环比下降3.3%,连续多个季度保持下降趋势。与去年同期相比,降幅则达到12.7%。

  该机构表示,低租金促使部分企业于做出搬迁选择,但由于搬迁成本偏高等因素,对整体市场需求的提振作用有限。

  具体来看,金融业、TMT和专业服务业仍是北京写字楼租赁市场成交主力。这三类需求约占八成的比重。但市场的新增需求相对不足,原有的客户也出现搬离甲级写字楼、减少租赁面积等趋势。

  在不同区域,市场表现不尽相同。仲量联行指出,第二季度,中关村和CBD的部分空置面积得到有效去化,但在望京区域,因主力企业租户阿里巴巴搬迁至自有园区,阿里中心望京B座已全部腾空。受此影响,望京的空置率显著上涨。

  仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示,就全市而言,在需求不足的市场环境下,业主在继续下调租金以吸引新租需求。对于现有租户,也开始提供租金优惠以维持稳定性。

  戴德梁行也指出,为配合企业“降本增效”的目标,业主提供更具吸引力的租金,更长的免租期、遗留装修,甚至为租户提供了装修服务或装修补助等。同时,为了挽留优质租户使其续约,业主向合同到期的租户提供更为优惠的租金价格,从而抢占市场先机。

  张斯亮表示,2023年以来,北京写字楼业主的心态经历了“过山车”般的变化:最初信心满满,甚至一度上调租金;但由于需求不足,业主随后在租金不变的基础上延长免租期;去年下半年以来,以价换量成为市场主流,业主也纷纷下调租金。

  对于下半年,前述两家机构均认为,随着新增供应的入市,市场空置率仍有被拉高的可能,租金则继续面临下行压力。

  市场仍处于筑底阶段

  将目光扩大到其他重点城市,会发现情况大同小异。

  中指研究院发布的数据显示,今年第二季度,全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.67元每天每平方米,环比下跌0.29%,上半年累计下跌0.76%。

  中指研究院表示,2024年以来,宏观经济平稳运行,企业经营主体活力保持恢复态势,重点城市写字楼市场信心有所提振,写字楼租赁需求延续恢复态势,尤其是人工智能、生物科技等高新技术企业租赁需求有所回升。

  但同时,租户对写字楼价格仍较为敏感,业主方仍通过以价换量的方式降低空置率,重点城市写字楼租金整体仍下跌。

  具体来看,一线城市样本中,16.7%的商圈写字楼租金环比上涨,83.3%的商圈写字楼租金环比下跌。二线城市样本中,29.5%的商圈写字楼租金环比上涨,65.9%的商圈写字楼租金环比下跌,4.5%的商圈写字楼租金持平。

  该机构表示,部分重点发展高新技术产业、战略性新兴产业、现代服务业的商圈,以及总部经济、高端商务发展较好的核心商务区,租金小幅上涨。部分以互联网经济、传统服务业为主的商圈,以及部分发展较早的老城区商圈租金有所下跌。

  一位要求匿名的资深从业者向21世纪经济报道记者表示,过去几年,很多城市通过捆绑的方式,出让了不少商办类地块。近两年,虽然商办类用地出让规模减少,但如今由于需求不足,这些项目出现了去化难题。

  他表示,写字楼市场的供需不匹配是结构性的,主要表现为“核心区平衡,非核心区过剩”。在一些二线城市的部分区域,写字楼的空置率可超过30%。

  写字楼市场与宏观经济形势、企业投资活动密切相关,随着经济企稳,上述情况有望逐步改善。中指研究院表示,展望下半年,重点城市写字楼市场将延续温和复苏态势。一线城市及部分二线城市或保持供需活跃,部分新增供应较少的二线城市短期内供求压力将有所减轻。

  但该机构同时指出,当前宏观经济回升向好的态势仍需巩固,写字楼市场仍处筑底阶段,短期内写字楼租金或继续下行。

 
 
 
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