四川经济在线成都1月15日讯 1月15日，戴德梁行在成都发布研究报告《2024年成都商业地产与工业物流市场回顾与展望》。报告指出，在过去一年里，成都甲级写字楼市场主要采取以价换量策略，以此促进置换需求释放。而优质零售物业市场方面则由于消费信心尚未恢复，因此质价比时代悄然到来。展望2025年成都工业物流市场表现时，戴德梁行认为，待市场需求逐步回暖、部分企业的置换需求被进一步激发后，市场应该会有更加良好的表现。
甲级写字楼市场：以价换量促进置换需求释放
报告指出，2024年成都甲级写字楼连续三个季度录得新增供应项目，全年新增供应总计144554平方米，推动全市甲级写字楼存量达到3260630平方米。市场新增需求有限，基本以置换需求为主。部分楼宇推出精装租赁后效果较好，但部分楼宇依旧面临较大压力，以价换量仍然是目前市场的主旋律。
2024年第四季度，成都市甲级写字楼租金同比降低7.33%至95.84元/平方米/月。虽然置换需求促进空置率下降，但新增供应的入市还是带给市场一定压力。2024年第四季度，全市空置率同比上涨1.9个百分点至24.27%。如果按期交付，未来四年成都将有大约超130万平方米的新增供应，其中，金融城有望在2025年迎来较大规模新增。但由于市场需求处于弱势，部分项目延迟交付概率较大，实际新增供应或将低于预期，预计短期内整体市场主要以去化存量为主。
戴德梁行成都公司项目及企业服务部主管席芳指出，近两年，不仅是成都，中国内地甲级写字楼市场都在经历重大转型，从以业主为中心转变为租户驱动的市场环境，从外资租户为主变成本地、内资租户为主，“这种由市场状况和租户偏好不断变化所驱动的动态转变，需要业主在竞争激烈的市场中对物业的资产管理策略、营销策略等进行根本性的重新评估。”席芳预计，2025年市场仍将以置换需求为主，租金、空置率等重要指标预计也将继续承压。
优质零售物业市场：消费信心尚未恢复，质价比时代到来
报告显示，优质零售物业市场方面，2024年每个季度均有新增供应入市，其中包含新建项目和存量改造项目，这导致全市存量攀升至8275923平方米。然而在全国经济增速放缓，消费者消费信心不足，传统商业项目受到一定程度挑战的背景下，成都市优质零售物业市场2024年第四季度租金同比下降1.61%至607.77元/平方米/月，空置率也上涨至6.71%。
戴德梁行成都商业地产部主管罗安琼表示，在当前中国经济增长放缓和就业压力增大的背景下，消费信心尚未完全恢复，因此高性价比的产品成为市场消费者青睐的对象。“大量高质价比品牌和奥特莱斯项目逆势发展，如KKV、好特卖等品牌快速扩张，同时奥特莱斯项目营收良好，2024年成都接连开出优客城市奥莱和龙泉杉杉奥莱”，罗安琼说道。
考虑到成都传统商业存量规模已经处于较高水平，且消费者的年轻化，他们也更加注重生活品质和情感共鸣，因此成都近年来非标商业、社区商业发展较好。罗安琼指出，2024年成都玉林、东郊记忆、CPI等项目都赢得了大量的热度和流量。预计未来，成都非标商业与社区商业将成为商业市场发展的重要动力，激烈的竞争压力将推动传统商业在消费场景设计和内容创新方面转型升级。
工业物流市场：专注存量去化，回归园区本质深耕发展
高标仓储物流市场方面，报告数据显示，全年成都新增供应量约54.2万平方米，全市总存量达到630.3万平方米;全市一手物流用地供应量达到1599亩，新增土地供应量有所回升。因受市场供需关系影响，空置率呈小幅下降趋势，租金则受降价保量等因素影响有所降低。
报告指出，截至2024年末，成都产业园存量超2000万平方米，产业园呈现井喷式发展，圈层化结构明显，去化存量成为发展主题。全年成都工业用地成交总计132宗，总供应面积达到7235.73亩。
对此，戴德梁行华西区产业地产部专家指出，2024年，受宏观经济影响，当前成都高标准仓储整体需求放缓，各类租户对租金的敏感度进一步提升。从第二季度开始，大部分业主选择降价保量的方式，以避免租户流失。预计到明年内，降价保量还会持续一段时间，待市场需求逐步回暖、部分企业的置换需求被进一步激发后，市场会有更加良好的表现。
考虑到2024年成都产业园存量已突破2000万方，专家认为，在未来时间里，专注园区本身和去化存量提质升级将是主要任务，“市场压力下将倒逼园区从开发、建设到运营的体制与管理机制的转型，从政策层面和行业管理上来看，针对性的指导意见将助力市场高质量发展。”
报告乐观预计，总体来看，伴随着成都市“立园满园”行动的开展以及成都招商中心成立等举措的实施，成都各产业园区将围绕自身优势产业进行深耕和拓展。同时，将促使园区特色化、专业化，规模能级到2027、2029年将会持续进阶，从而实现“企业满园”预期。(蒋亮)
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