在多重利好政策助推下，武汉商品住宅市场去库存压力正逐步缓解。
克而瑞监测数据显示，截至今年1月末，武汉商品住宅库存面积为1479.14万平方米，去化周期由2024年上半年的超30个月降至约24个月。不仅如此，截至2月，武汉新建住宅市场已连续5个月成交量大于供应量。
多位武汉业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，自去年9月底新政以来，特别是随着主城区改善性需求释放，新增供应的“四代住宅产品”项目采用新周转模式均取得良好市场反馈。“随着2025年存量房收购用作保障房、专项债券资金收购存量闲置地块等政策力度加大，预计武汉商品住宅库存将进一步降低。”
连续5个月成交大于供应
“目前公司在售项目中去化最好的是120至140平方米面积段的产品。”武汉城建集团相关负责人告诉记者，今年前两月公司已累计实现销售额约20亿元，排在武汉区域榜首，“特别是年后去化情况有所加快”。
另一家全国性房企武汉区域相关负责人告诉记者：“公司目前在武汉主要是消化存量，没有全新产品推出，销售情况并没有明显变化。”但据其观察，从去年下半年以来，在武汉市场上销售较好的是“四代住宅”项目。
克而瑞武汉的监测数据显示，2月，武汉商品住宅供应约21.4万平方米，供应环比下滑7.2%，同比维持50%的增幅，整体新增供货不足;成交37.6万平方米，环比上涨19.3%，同比上涨43.4%，“成交以少量区域红盘补货及历史库存消化为主，其中准四代住宅项目去化率均在50%以上。”
具体来看，万科云泊江岸推出二期地块，这也是万科武汉首个准四代项目，在一期户型基础上优化空间结构、提高实际得房率，实现开盘首日去化率53%;同样是准四代项目的城投金沙樾在2月两次加推，户型以88~108平方米三房为主，主打刚需，高得房率和低总价突出，两次加推去化率均在90%以上。
“红盘的虹吸效应明显，单个热销项目展现出对企业业绩的强大带动能力。”克而瑞分析指出，新政刺激下，在城市热点区域开发一块小而美的土地，产品品质优秀甚至做到极致，以合理投资回报下的价格出售，最终迅速完成出清，以此为核心的“新周转模式”再次得到市场层面的背书。“叠加库存项目选择低价出清，两者作用下武汉住宅市场已连续5个月成交量大于供应量。”
事实上，自去年下半年以来，在“一揽子增量政策”利好下，武汉商品住宅市场去化周期呈整体下降趋势，去库存压力也在逐步缓解。
克而瑞监测数据显示，2024年下半年，武汉新房成交面积535万平方米，占全年成交量的64%，去化周期也明显下降。尽管新增供应仅374万平方米达历史最低点，但新增预售的销量占比超过一半，新规范产品热销。
而从成交面积段来看，据中指研究院数据，2024年武汉新房市场100平方米以下刚需产品成交占比降幅明显，合计下调3.69个百分点;100~120平方米、120~140平方米和140~180平方米面积段产品成交占比均同比增长，其中140~180平方米面积段产品占比增幅最大，达3.76个百分点。
“自2024年3月起，武汉全面实施新型住宅设计创新试点，多个高品质住宅项目相继入市并热销，满足了居民对优质居住空间的追求，也提高了整个市场的交易活跃度。”中指研究院(华中)市场研究中心主任李国政在接受记者采访时表示，2024年武汉市共计推盘151次，开盘去化率为28%，同比提升6个百分点。“虽然推盘规模下降明显，但随着高品质住宅项目入市的增多，市场去化率改善更为明显。”
不过值得一提的是，武汉城市外围低价值片区、新区库存占比仍相对较高，且有逐步增加态势。克而瑞数据显示，截至今年1月末，武汉东西湖区、黄陂区库存套数占比分别达到14.28%、10.39%，较2024年末分别增长了0.07%、0.22%，尤其以100~140平方米产品库存占比较高。
戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵此前也表示，目前去化压力较大的区域仍集中于武汉远城区，今年远城区供应正逐步放缓，长期来看，预计远城区存量去化有望通过以时间换空间的方式逐步缓解。
“商改住”盘活存量资产
事实上，作为2024年全国新房成交量领先的城市，武汉近年来新房库存量持续高企。截至今年1月末，武汉商品住宅库存面积达1479.14万平方米，仅次于成都。
为加速去库存，武汉积极响应中央会议精神，2024年持续优化房地产政策，努力推动房地产市场止跌回稳，优化升级“汉十条”政策，先后发布该政策的2.0和3.0版，包括降利率、降首付、购房补贴、上调贷款额度等优惠政策，并持续举办房交会，促进需求不断释放。
同时，武汉加大供给端改革力度，鼓励实施住宅产品设计创新，增加高品质住宅供给，并通过“收调供”等手段，盘活存量土地，提升企业投资信心。各行政区“因区施策”，从人才、多孩家庭、以旧换新等方面精准施策。
以盘活存量土地为例，戴德梁行的数据显示，2024年，武汉市共成交197宗地块，总成交面积827.4万平方米，其中涉宅用地成交面积占比达50.9%。在成交的197宗地块中，有6宗为商改住地块，分别是原长江中心B2地块、原保利维塔地块、原江南实业地块、原华侨城欢乐天际中央区TOD商服地块，以及两宗原青山滨江交投商服地块。
据不完全统计，2024年，武汉市共有10个项目申请商改住。在推行商改住工作方面，武汉开创了全国盘活存量资产的先河。“武汉已经完成多宗土地调规，今年将持续推进‘商改住’，同时探索利用专项债券资金收购存量闲置地块的新模式。”李国政表示。
此外，武汉也在持续探索存量房收购。就在近期，湖北大学阳逻校区计划通过“以购代建”购买武汉城建·水岸项目5号楼、6号楼存量商品房352套，将用于学生住宿。
据《中国新闻周刊》报道，该项目地处武汉远郊，库存压力大，入住率仅有20%左右。而此次总购置费用1.72亿元，购置面积37048.04平方米，平均收购单价约4650元/平方米，低于当前市场均价，较该项目备案均价每平方米折价约2680元，折价比例约36.6%。
“武汉市安家与安居公司已经收购一批存量商业、住宅用作保障房，预计今年将继续用好3000亿元保障性住房再贷款，加大存量房收购用作保障房力度，加速商品住宅去库存。”李国政表示，武汉将持续在供需两端发力，通过购房政策支持、房票推进、好房子供给和土地盘活等措施，逐步实现预期修复，从“止跌回稳”迈向“企稳回升”，实现更加健康稳定的高质量发展。
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