日前，江苏盐城中院审理的一则房屋买卖合同纠纷案被人民法院案例库收录，案涉已停工、短期内无交付可能性的某商品房购买和贷款合同因合同目的均无法实现而被法院判决解除，并由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。
对于烂尾楼，退房退款，而且房贷还不用还，已经不是一地司法机关的明确态度。2025年6月，珠海市民张某因开发商原因无法如期收楼，珠海市香洲区法院同样判决购房及贷款合同解除，开发商退还购房款并承担其他相关款项。此番人民法院案例库将同类司法判例列为入库案例，更是表明最高人民法院的司法态度，因为这是最高法相应审判业务部门在对案例的事实认定、法律适用、裁判说理、价值导向等进行全面审查后，经过层层审定才有的入库案例公示。
首先必须明确，类似烂尾楼这种房屋买卖合同的被解除，并没有需要任何超出现行法律规范的司法逾矩，民法典对合同的法定解除，明示列举就有“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，当商品房建设工程长时间停工，商品房出卖人逾期交付房屋且存在短期内无交付房屋可能性，合同目的已经无法实现，其法定解除本应成为必然。
相应地，与购房合同具有紧密关联关系的贷款合同，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，商品房担保贷款合同的目的也同样无法实现，贷款合同的解除也有司法解释的明确指引。正如此番判例释法所言，购房合同解除，贷款担保合同的合同目的不复存在，“此时继续要求购房人履行商品房担保贷款合同，对购房人不公平”。
并不复杂的关联合同司法纠纷，却在处理烂尾楼的房屋买卖纠纷实务中引发强烈反响，显而易见并非现行法律规范对相关纠纷的解决缺乏具体指引，而是在个案纠纷的裁判适用过程中，可能存在一些非法律因素的牵绊。一段时间以来，商品房烂尾情况频发，各地保交楼政策与实践不断推出，但同时也要正视具体房屋买卖合同纠纷的现实存在，和购房者在“收不到楼，却还着贷款”的情势下，寻求法律途径解决纠纷的权利正当行使。司法机关依据法律明示原则、具体条款作出判决，而不是选择性拖延、避而不审，让本可以通过司法定分止争的问题，人为复杂化。同时，作为一种兜底式的司法态度，还需要执行层面的有效贯彻，让无辜的普通购房者从繁杂的烂尾楼泥潭中抽离。
人民法院案例库的入库案例有超出案例本身的示范意义，是一种最高司法机关的态度宣示。2024年5月实施的《人民法院案例库建设运行工作规程》明确，各级法院审理案件时，应当参考入库类似案例作出裁判，而当事人及其辩护人、诉讼代理人提交入库案例作为诉辩理由，审理法院应当在裁判文书说理中予以回应。案例库案例适用与否，不匹配、不参考的理由为何，都应当见诸白纸黑字的裁判文书，成为一种约束性存在。烂尾楼该如何处理，司法的态度已经足够明确，司法说理清澈且闪亮，相关意旨更应当通过反复不断的司法实践得以重申、传播和深入人心。
|
