四川经济在线成都12月1日讯 中国商业地产正处于价值重塑关键期。仲量联行11月27日发布的《2025年第三季度亚太资本追踪报告》显示，尽管全球经济仍面临不确定性，但中国相关市场改善因素持续积累，跨境资本关注度稳步提升，为未来投资回升奠定基础。
中国市场仍在调整区间，但积极信号不断集聚
报告显示，今年三季度中国内地商业地产投资额为41亿美元，同比下降34%;香港市场约12亿美元，同比下降10%。虽然处于阶段性低位，但行业普遍认为中国商业地产的“筑底信号”正在显现。国家层面明确方向。“十五五”规划建议公布，为战略性新兴产业、未来产业和空间载体建设指明路径，商业地产投资的政策预期更加清晰。外部资金环境改善。随着美联储启动降息周期，全球资本风险偏好提升，有助于稳定跨境资金流向。资产估值更具吸引力。仲量联行资本价值指数显示，香港办公与零售价格调整幅度居亚太之首，中国内地多类别资产估值已回归合理区间，为长期资金布局创造条件。
仲量联行国际资本北亚区负责人夏飏飏表示，中国市场正迎来由政策预期、资金环境与估值变化共同推动的新一轮结构性机会。
跨境资本持续关注中国核心区位与新兴产业空间
今年以来中国内地商业地产跨境投资额约15亿美元，虽较去年下降45%，但从投资结构看，资本对中国核心城市和重点产业载体的兴趣并未减弱。
跨境资本更加瞄准确定性强的资产类别，办公楼与数据中心占比分别达到40%和30%。多宗交易体现了外资对中国龙头城市和核心板块的长期看好：阿里巴巴、蚂蚁集团斥资9.25亿美元购买香港“港岛壹号中心”，作为两家企业在港总部，为近四年最大宗办公成交;富华国际集团收购北京通州“财富港”100%股权，强化对首都副中心核心商务区的布局;友邦人寿与中宏人寿联合收购北京大兴生物医药产业园“药谷一号”，外资持续押注中国生命科学产业。
业内人士指出，这些交易表明，跨境资本正加快在估值合理化、核心区位、产业类园区等方向寻找投资突破口。
私人资本崛起为中国商业地产交易新动能
在机构投资者更趋谨慎的背景下，中国私人资本快速跃升为商业地产投资主力之一。在办公楼市场，本土私人财富与家族办公室参与度大幅提升，与保险机构、国企共同构成主要买方力量;在零售物业领域，超高净值群体以“长期持有、稳健收益”为主要策略，今年以来贡献的投资额超过一半;在酒店资产方面，来自中东及华人家族资金对北京、上海等核心城市保持重点关注。
在香港市场，零售交易几乎全部由本地私人投资者完成，显示出私人资本在当前市场阶段的灵活配置优势。
仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东表示，中国商业地产正从“防御期”进入“布局期”，价值重估为投资者提供了难得的窗口期。
仲量联行指出，在亚太市场整体回暖的大背景下，中国市场虽然仍面临调整压力，但资产估值改善、政策预期明晰与跨境资金回流等多重因素正在汇聚。
业内普遍认为，中国一线城市核心零售业态、生命科学园区、长租公寓与数据中心是当前最具确定性的投资方向。随着全球资本重新审视中国商业地产的长期潜力，一个新的投资窗口期正在形成。(蒋亮)
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