四川经济在线成都4月8日讯 2026年“金三银四”招聘旺季如期而至，叠加全国两会落幕与“十五五”规划启动，住房租赁市场需求明显回暖。在政策持续加码与人口结构变化的双重推动下，中国长租公寓行业正由规模扩张转向高质量发展阶段，市场关注度与资本参与度同步提升。
从一线城市表现来看，北京与上海已形成较成熟的长租公寓市场体系，但在规模与供给路径上呈现分化。上海市场体量领先，截至2025年末，在营项目近700个、房源约33万套，出租率接近九成;北京则以约11.6万套规模、91%的出租率保持稳健运行。空间分布上，两地均呈现外溢趋势，项目多集中于外围人口导入区域。
在供给侧，上海近年来以R4租赁住宅用地新建为主，增量明显;北京则延续存量改造与集体用地开发并行路径。这种差异反映出不同城市在土地资源与城市更新策略上的取向。
资本层面，长租公寓作为具备稳定现金流与抗周期属性的资产类别，持续吸引机构投资者关注。2025年上海录得多宗大额交易，市场活跃度显著高于北京。值得注意的是，外资及保险资金更偏好“增值型”项目，通过改造与运营提升实现资产升值。在办公、零售物业承压背景下，租赁住房成为存量资产盘活的重要出口。
展望“十五五”，行业增长空间主要体现在四个方面：其一，政策体系进一步完善，租购并举与多主体供给机制将为市场提供稳定预期;其二，人口流入与人才政策优化推动租赁需求结构升级，青年白领及多元客群占比提升;其三，供应端将继续以新建与存量改造双轮驱动，核心城区供给紧张局面有望逐步缓解;其四，REITs等金融工具加速完善，推动形成“投融管退”闭环，提升行业资本效率。
整体来看，长租公寓正处于政策红利、需求扩容与资本重构的交汇期。未来，能否在核心区位获取优质资产、强化精细化运营能力，并把握制度窗口，将成为市场参与者竞争的关键。(夏天)
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