四川经济在线上海5月8日讯 仲量联行近日发布“商业不动产REITs深度观察”系列研究指出，自2025年12月31日商业不动产公募REITs试点政策正式落地以来，市场推进速度明显加快。截至2026年4月27日，沪深交易所已受理17只商业不动产REITs项目，拟募资总额超过600亿元，其中4只产品已获中国证监会注册批复。
零售业态占主导 多元资产同步推进
从项目结构来看，零售类资产成为当前商业不动产REITs申报的主要类型。
数据显示，在17单已申报项目中，共有14单包含购物中心、社区商业及奥特莱斯等零售类资产，占比超过八成;另有6单涉及办公物业，3单涉及酒店资产，形成以零售为主、多元业态协同的格局。
仲量联行表示，促消费政策持续推进、零售消费市场稳步复苏，以及已发行消费基础设施REITs的市场表现，共同提升了原始权益人对零售类资产证券化的参与积极性。
数据显示，社会消费品零售总额保持增长，实体零售客流量与销售额同步回升。与此同时，已上市消费基础设施REITs在2025年整体运营稳定，多数项目出租率维持在95%以上，部分项目接近满租。
运营能力与现金流成为重要指标
仲量联行分析显示，目前申报项目底层资产整体具备较高运营成熟度和稳定现金流能力。
从公开招募说明书数据看，零售类资产最新一期平均出租率达到95%，多个项目接近满租;办公类资产平均出租率达到90%，在有效租金水平、租户稳定性及营业收入等方面保持稳健。
同时，监管审核也更加关注项目未来收益的可预测性与持续性，包括租金收缴率、租约到期结构、租户稳定性等指标。
仲量联行指出，资产能否保持稳定净运营收入，已成为项目进入REITs通道的重要条件。
核心城市资产占比持续提升
从区域分布来看，商业不动产REITs项目继续集中于核心一二线城市。
数据显示，在涉及零售或办公资产的14单申报项目中，约92%位于一线及二线城市，其中一线城市占比达到63%。
仲量联行表示，核心城市具备成熟产业生态、较强人口吸附力以及相对稳定的租金表现，为商业资产提供了较强现金流支撑。同时，核心城市优质商业资产也更符合公募REITs对资产安全性和长期回报的要求。
此外，本轮试点中，发行主体范围进一步扩大，涵盖民营企业、外资机构及国有企业。仲量联行认为，在监管对资产合规性、运营水平及现金流稳定性提出更高要求背景下，具备专业资产管理能力和标准化运营体系的市场主体将更具优势。(赵毅)
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