最近，一线城市二手房市场又火了。
上海证券报记者近期调研发现，北上广深等一线城市的二手房交易接连创下新高。与此同时，银行房贷投放节奏也在加快。公开数据显示，3月住户中长期贷款增加2953亿元，环比已有明显改善。
不过，在二手房带看量和网签量显著回升的同时，一季度个人住房贷款整体余额仍在下降，提前还贷、加杠杆愈发谨慎成为这一轮楼市“小阳春”向信贷端传导的多重堵点。
二手房交易活跃
深圳在4月29日进一步放开核心区限购后，需求端反应迅速，“五一”假期二手房网签保持活跃，同比大幅增长。
“最近成交挺多的，二手房中最高成交价有1亿元。”深圳某房产中介胡军(化名)告诉上海证券报记者。
胡军将其近期的成交单展示给记者，他说：“今年以来，门店签了四五单，一个月平均成交一套，不过业主让价5%至10%是常态。”
根据易居研究院数据，在刚刚过去的“五一”假期，全国重点城市二手住宅成交量同比增速超过20%，部分重点城市同比增速超过50%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受上海证券报记者采访时表示，“五一”假期后，全国房地产市场结构性回暖特征进一步明朗。核心城市监测数据显示，二手房成交规模已站上新台阶，上海尤为突出。与前三年的“脉冲式”短暂回升不同，本轮以一、二线核心城市为主导的二手房交易活跃态势，在规模、质量及持续性方面均展现出超预期的韧性。
从近一个月的交易情况来看，上海市场表现尤为突出。易居研究院数据显示，2026年4月，上海二手房(含商业)累计网签量达28742套，同比上涨约22.3%，成为近十年来4月单月成交的最高值。
与此同时，北京市场表现同样稳固，4月二手住宅网签量为17893套，同比增长约15%，创下近5年来的4月成交新高。同月，广州市场二手房成交量同比增长4.8%，深圳市场则环比增长11.3%。
基于4月及“五一”期间的网签数据，严跃进认为，此类市场已初步完成筑底，进入以刚需为主导、改善需求逐步释放的温和复苏周期，这也为各地“努力稳定房地产市场”、推动楼市从“点状式回暖向全面性回暖”提供了较好的基础。
购房者普遍未用足杠杆
在二手房市场交易持续回暖的另一端，与之紧密相关的银行信贷投放也有所加快。
“这段时间咨询量确实上来了，尤其是周末，电话和到访客户明显增多。”深圳福田区一家银行信贷投放部的业务经理告诉上海证券报记者，这两个月经手的按揭贷款一共放了约12笔、2800万元。
严跃进表示，从房地产市场的传导机制来看，信贷需求确实得到了一定程度的提振，这主要得益于北京、上海、广州、深圳等一线城市二手房的成交量明显放大，进而带动了住房按揭贷款需求的释放。
不过，上述业务经理也表示：“交易量是上来了，但转化率从原来的三成左右降到了现在的不到两成。实际落地投放仍受到客户资质、评估价下调以及提前还贷等多重因素的影响。”
从绝对规模来看，整体按揭贷款投放依然承压，数据并未随之显著回暖。央行披露的数据显示，2026年一季度，金融机构人民币贷款增加8.6万亿元，但分部门看存在明显分化，住户贷款仅增加2967亿元。其中，短期贷款减少1640亿元，中长期贷款增加4607亿元。
谈及背后的原因，严跃进表示，尽管二手房成交活跃，但市场呈现明显的“以价换量”特征，成交总金额的修复速度远慢于成交套数的增长，这在一定程度上削弱了信贷投放的规模效应。与此同时，新房市场去化压力依然较大，对新增贷款的贡献度持续减弱。而从当前市场的成交结构来看，需求偏向刚性，这类购房者对杠杆的使用相对克制。
“即便是购买高端房产的群体也普遍未用足杠杆，首付比例往往不会按15%的下限操作。这些因素客观上分流了部分房贷需求。”严跃进说，另外，当前的房贷增长，不仅取决于交易量的放大，更取决于“新增贷款投放”与“存量贷款偿还”之间的轧差。提前还贷的潮汐效应虽在减弱，但依然是压制房贷余额增速的重要因素。
不过，有地产行业相关专家告诉上海证券报记者，房地产市场的价格企稳与交易量企稳，实际上也对应着房贷业务的企稳过程，这一点值得肯定。
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