四川经济在线成都6月29日讯 随着我国公募不动产投资信托基金底层资产持续扩容，酒店资产证券化正迎来重要发展窗口。近日，仲量联行携手中伦律师事务所发布《中国酒店市场发展：机遇、挑战与实践路径》白皮书，围绕酒店资产证券化的发展趋势、估值逻辑、法律合规及国际经验等展开系统分析，为行业探索存量资产盘活和资本运作提供参考。
白皮书指出，酒店作为典型的运营驱动型资产，其价值核心并非物业本身，而是持续创造净运营现金流的能力。随着酒店资产纳入公募不动产投资信托基金底层资产范围，行业正由传统重资产持有模式加快向“资产运营+资本运作”双轮驱动模式转变。
仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛表示，酒店资产证券化不仅拓宽了融资渠道，更推动行业围绕资产管理能力展开深层次变革，有助于盘活存量资产、优化资本结构、提升运营效率，并为投资者提供更加多元化的配置选择。
在资产估值方面，白皮书强调，应坚持以未来稳定净运营现金流为基础开展估值，并采用现金流折现法作为核心方法。估值过程中需剔除非经常性收益，合理计提资本性支出，同时不得预设经营改善、管理优化、业态升级等乐观假设，确保估值结果真实、审慎、客观。
仲量联行评估咨询部资深董事韩晶认为，酒店估值应充分考虑运营模式、品牌能力和城市能级等因素，不同运营模式及不同城市市场对应的风险水平存在明显差异，应通过折现率科学反映风险与收益之间的关系。
与此同时，酒店资产证券化对法律合规提出更高要求。由于酒店运营涉及产权、建设、品牌管理、运营管理等多个主体，资产权属是否清晰、运营手续是否完善、管理架构是否符合监管要求，成为项目顺利推进的重要基础。中伦律师事务所认为，律师团队不仅承担法律尽职调查职责，更需要协助搭建符合监管要求和商业逻辑的交易结构，为项目申报和后续运营提供保障。
白皮书还结合美国、日本等成熟市场酒店资产证券化案例，总结了资产筛选、资本运作、价值提升和风险管理等方面的经验。报告预计，未来我国酒店资产证券化市场将呈现资产类型更加丰富、市场竞争进一步分化、专业化资产管理能力持续提升、机构投资者主导作用增强以及直接投资渠道更加活跃等发展趋势。
截至2026年6月24日，我国已有四单酒店公募不动产投资信托基金项目完成申报，其中一单已获注册批复，涵盖城市商务酒店、中端酒店、高端文旅度假综合体及全服务酒店等多种业态。业内人士认为，随着首批项目陆续落地，酒店行业有望迎来存量资产盘活和专业化运营的新阶段，也将为商业地产资产证券化提供更多可复制的发展路径。(赵毅)
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