四川经济在线上海8月15日讯 近日，上海市规划和自然资源局印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见(试行)》。仲量联行最新分析认为，此次政策首次系统明确工商业项目土地使用权续期的适用范围、续期方式、年限、定价及付款安排，释放出稳定产权预期、提升存量资产长期价值的积极信号。
仲量联行指出，新政明确“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”，并建立提前续期机制，覆盖工业、商业、办公、教育、科技、文化、体育等多类非居住用地。对于持有核心区域存量资产的企业和投资者而言，续期路径更加清晰，有望降低土地年限不确定性对资产估值和投资决策的影响。
从市场表现来看，上海大宗交易市场今年延续一定韧性。仲量联行数据显示，2026年上半年上海大宗交易市场累计成交51宗，成交总额约270亿元，同比增长20%。其中，一季度成交24宗、约146亿元，同比增长27%;二季度成交27宗、约124亿元，同比增长14%。
自用型买家占比的提升同样值得关注。仲量联行数据显示，该比例由2025年全年的18%升至今年一季度的42%，二季度进一步达到45%，上半年合计约43%。仲量联行认为，这反映出实体经济主体对上海核心资产长期持有价值的认可。随着土地续期制度进一步明确，部分此前受到土地年限因素影响的存量资产，其价值预期有望得到改善。
不过，续期价格仍是政策落地过程中市场关注的重点。《指导意见》明确，续期土地价格原则上不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%。
对此，仲量联行指出，部分存量商用项目目前同时面临城市更新和较大规模资本投入需求，而当前同类基准地价与项目原始取得成本相比可能已经大幅上涨。即便按照基准地价70%的原则计算，部分企业仍可能面临较大的资金压力。
在仲量联行看来，工商业用地“续期”与土地“重新出让”应区别对待。续期的核心是保障既有土地使用权益延续，而重新出让则属于土地资源的市场化再配置。因此，续期定价除参考当期基准地价外，也应合理考虑项目原始取得条件、历史权益变化及实际经营情况。
值得关注的是，新政提出“绩效与地价”挂钩机制，为未来差异化定价留下政策空间。如何在保障国有土地权益的同时降低企业续期成本，将成为试行阶段的重要观察点。
在续期年限方面，政策也提供了一定弹性。采用国有建设用地使用权租赁方式续期的，租赁年限不超过20年，土地使用权人可根据实际需求申请续期，一般单次不少于5年;对于拟发行不动产投资信托基金(REITs)等特殊项目，续期年限可根据实际情况确定。
仲量联行认为，续期年限和付款安排的灵活性，有利于企业结合经营周期、现金流状况和资产持有策略进行规划。特别是对于REITs项目，续期手续可在申报后、注册前完成，土地期限问题有望不再成为资产证券化的实质性障碍。
仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东表示，上海系统性出台工商业用地续期指导意见具有重要示范意义。在商业地产投资市场保持韧性的背景下，制度完善与市场成熟有望形成相互促进。但他同时指出，当前续期付款方式虽然具有一定灵活性，续期成本仍可能成为部分实体企业的承付门槛。
整体来看，上海此次工商业用地续期新政不仅进一步明确土地到期后的处理路径，也为存量商业及产业资产的长期运营、交易流通和资产证券化提供了更加稳定的制度预期。随着政策逐步落地，其对上海存量房地产市场价值重估的影响值得持续关注。(吴伟)
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