近日上海发布公告,第二次土地集中出让将延期至9月,成为继深圳后第二个延期的一线城市。同时,杭州、天津、青岛也宣布调整第二次集中出让规则。
这些动向,传递了房地产调控走向。为稳地价、稳预期,今年我国22个重点城市实行土地集中出让,首轮出让已收官。各地虽冷热不均,但趋势是,热点城市土地市场依然火爆,溢价率不降反升,楼面价创新高。亟需加快完善稳地价工作机制,优化土地竞拍规则。此次集中出让刹车,便源于此。
房建于地。只有摁住地价,房价才不会信马由缰。但问题是,为什么稳地价这么难?
原因当然是多方面的。按经济学常识,供需决定价格。一些热点城市人口流入多,疫情发生后欧美主要国家实行货币宽松政策,我国面临输入型通胀压力。这些因素使市场出现一定的房价上涨预期,带动了土地市场需求。
回顾中国经济发展路径,土地价值的发现在促进经济增长中发挥了很大作用,推动了工业化、城市化进程,但也不能回避由此造成的负面影响。中央多次强调,我国经济面临的突出矛盾是结构性失衡,其中一个重要表现是房地产和实体经济的失衡。具体体现就是房地产税收和土地出让收入在地方财政中占很大比重。在这种情况下,地方政府承担的房地产调控主体责任与发展经济、加大民生投入职能难免冲突,使稳定地价的政策目标打了折扣。
此外,房地产企业普遍负债率高,购地时自有资金不足。一些企业超越实力抢地,也是导致地价难降的重要原因。
最近召开的中央政治局会议再次强调,要稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。应清醒看到,当前,我国经济必须转型升级才能开拓新空间。如果沿袭以往惯性思维,把房地产作为短期刺激经济、增加财政收入的手段,虽可能收效一时,但无异于饮鸩止渴,必将付出巨大代价。一方面,原有模式因见效快、费力少,将对新发展模式产生抑制;另一方面,房价不可能漫无边际上涨,高地价、高房价可能酿成重大金融风险,危害不小。
为此,应从经济全局的角度思考土地和房地产问题,用更宏观的视野看待房地产调控。综合运用多种政策手段,提高调控的系统性、整体性和协同性。要转变发展方式,改善地方政府财政收入结构,摆脱过度依赖土地财政的现状。要使金融“活水”更多流向实体经济,改善房地产过多占用金融资源的局面。就土地市场而言,要加强对房地产企业购地和融资监管,建立真正有效的购地审查制度。
同时,地方政府要切实发挥好房地产调控主体责任,调控不能流于形式,不能玩数字游戏,通过提高起拍价等方式调整溢价率,更不能利用各种名目增加实际地价。中央有关部门也要强化监督管理,保证政策不走形。此次土地集中出让叫停,体现了这样的一个方向,值得肯定。
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