开年以来，险资在大宗不动产交易市场持续发力、加码投资。1月31日，友邦人寿公布，该公司已完成收购位于北京市朝阳区中央商务区(CBD)的办公楼项目控股权。据悉，该公司以近24亿元的总对价由凯德投资旗下公司收购该项目95%的股权，其投资项目的资金主要来源于保险责任准备金。
事实上，这只是险资加码不动产投资的一个缩影。2023年以来，保险机构密集通过股权、物权等方式投资商业不动产项目，参与机构中不乏大型险企，也有中小型保险公司。
多位业内人士对财联社记者表示，不少优质商业地产项目的租金回报相对稳定，与保险公司的资产负债期限相匹配，可以提升险资长期投资的收益稳健性。此外，受宏观经济波动加大与化解债务风险等因素的影响，部分房地产企业也愿意在价格方面让步，令险资拥有较好的抄底投资机会。
友邦人寿再投24亿布局不动产，以保险责任准备金购得北京凯德星贸95%股权
继2023年初完成上海北外滩友邦金融中心综合地产项目投资之后，友邦人寿再度进行直接地产收购。
1月31日，友邦人寿完成收购位于北京市朝阳区中央商务区(CBD)的办公楼项目控股权，本次投资也是友邦人寿成立以来在北京的首个直接地产投资项目。
此次投资项目标的为位于北京朝阳区CBD的博瑞大厦A座，该物业以甲级写字楼为主体，地上建筑面积为44759平方米，并已在近期完成资产改造升级，是北京核心地区具备稀缺性的优质地产投资标的。
据悉，友邦人寿以近24亿元的总对价，由凯德投资旗下公司收购该项目95%的股权，此投资项目的资金主要来源于保险责任准备金。凯德投资旗下公司将持有剩余5%的股权并继续负责项目后续的租赁、运营等资产管理工作。据悉，未来该项目将更名为“友邦金融中心”。
而早在2022年，友邦人寿就以50.3亿元投得上海实森90%股权及其100%股东借款债权，从而获得上海北外滩友邦金融中心地产项目。
易居研究院研究总监严跃进表示，当前险资积极持有包括写字楼在内的不动产项目，主要是因为写字楼项目本身价值被低估。从险资投资的不动产来看，这些项目大多位于经济发达城市的核心地段，资产质量较好，将为后续获取长期稳定收益奠定基础。
不动产未来投资收益率可观，但险资投资占比仍然较低
事实上，无论是友邦人寿出手北京中央商务区的办公楼项目，还是投资上海北外滩友邦金融中心综合地产，这仅仅是险资加码不动产的一个缩影。
据财联社记者观察，2023年以来，保险机构密集通过股权、物权等方式投资商业不动产项目，参与机构中不乏大型险企，也有中小型保险公司。
从大型险企看，近期新华保险与中金资本签署有限合伙协议以共同设立基金。据悉，这只基金规模100亿元，主要投向不动产领域，即以股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业，为合伙人实现投资回报。
2023年9月，中国人寿以39亿元对价接盘世茂集团珠海巨无霸综合体项目。
从中小型险企来看，2023年10月，中邮人寿以42.56亿元对价接手大悦城北京中粮置地项目;2023年12月，海保人寿披露信息，公司以物权方式投资武汉国采中心T4栋2-11层不动产项目，交易总价款为2.03亿元。
业内人士分析，近两年，一些房企为缓解公司流动性压力，需要出售其不动产项目，险资这个时候投资大额不动产，在价格上会有一定的优势。事实也的确如此，从出让方来看，不少面临现金流压力的房企多将商办资产摆上货架。
“与房价下跌，地产公司价值缩水相比，一二线城市的核心商业资产租金回报率在上升，很多资产的净回报率能达到5%-8%，甚至10%，相对稳健安全。”业内人士直言。
据国寿投资不动产投资事业部总经理李星幻等人著文称，以2021年为基期的未来10年，随着不动产市场周期探底以及资本市场长期流动性趋于宽松，预计投资性不动产整体投资收益率有望逐步恢复攀升至8%以上。永续来看，投资一线城市的办公、零售和物流的全投资收益率预测分别为5.7%、6.5%和7.6%;二线城市分别为6.5%，5.9%和7.2%，按照国寿投资预测，未来不动产投资收益确实可观。
值得注意的是，尽管未来收益率可观，但与国际保险机构相比，我国险资不动产投资占比仍然较低。据了解，当前险资投资型不动产配置的金额虽然达到万亿级规模，但占比还不到4%，与国际同业平均10%的比例有较大差距。
ABS、REITs拓宽投资通道，险资2024年加码不动产有望迎来热潮
伴随房地产行业进入深度调整期，并从增量时代迈向存量时代，险资的投资偏好也从公司债券、地产股票投资倾向不动产项目的物权投资。
业内人士预计，随着险资对不动产投资价值认识的提升，以及自身资产配置需求，2024年险资对优质不动产的投资力度有望迎来热潮。
一方面，不动产投资价值显现，在险资资产配置中占据越来越重要的地位。面对房地产市场调整，以及二级市场波动，不动产投资可以优化资产配置结构，在一定程度对冲投资风险，更好地平衡收益与风险。
同时，不动产价格整体处于低位，叠加市场资产处置多，利好险资“抄底”，寻找优质项目投资机会，一些核心城市、核心区域、核心地段的高性价比项目仍将被择优而入。
另一方面，险资获准开展ABS及REITs业务，将进一步推动险资参与不动产投资。虽然当前ABS、公募REITs的整体市场规模相对有限，很难满足险资大规模资产配置需求，但随着未来政策对底层资产类型的不断扩容，市场规模发展潜力巨大。
“总体来看，险资投资不动产热潮具备持续的动力，但也不能忽视部分业态经营承压的现状，在不动产项目选择上要尤为谨慎，多加考量，合理适度控制配置比例。此外，获准险资也可积极抓住ABS、REITs的先发优势进行资产配置。”上述人士表示。
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