近日，RET睿意德中国商业地产研究中心发布2014年第二季度中国商业地产指数研究报告，报告显示，尽管住宅市场形势依然不明朗，但来自土地市场及零售商的信心有效支持中国商业地产从一季度低谷逆势反弹，同比上涨11.9%，环比则上涨3.5%。但与此同时，在成都等二线城市，商业空置现历史高位，“高存量，难去化”局面雪上加霜。
商用土地成交占比大幅提升
报告显示，经历了上两季度的持续低迷，第二季度全国土地市场供应量有所回落，其中商用土地的成交占比大幅上升至23.9%;同时商用土地的流拍比例也有所下降，显示了在供应收紧，需求上涨的市场环境下，优质的商用土地仍然推动开发商增加土地储备。
而在成都，二季度共成交5块商用土地，成交均价3166元/平方米，溢价率95.9%。其中5月19日成交的金牛区高家村8组地块溢价率高达287.6%，该地块面积只有15亩，但位居主城，起价较低，为1290元/平方米，引来四家公司挂牌，最终被四川克尔玛实业有限责任公司以5000元/平方米成交。
值得注意的是，RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦指出，二季度二线城市商用土地溢价率有所提升，成都、郑州均出现了高溢价地块交易，但整体楼板价和溢价率实际并没有大幅提升。随着城市发展和城镇化的推进，未来商用土地的成交占比将继续保持高位。对商用土地的有效开发利用能力有可能成为未来大型开发商竞争的胜负手。“综合上半年各项指标，可以看出，在前期结构性失衡发展中，商业地产已逐步趋稳反弹，配合经济企稳回升。特别是众多知名开发商战略性布局商业地产和O2O，预计下半年商业地产将步入新一轮加速期。”陈曦表示。
二线城市空置率现历史高位
另一方面，空置率问题依然不容小觑。报告显示，第二季度，中国商用物业指数(CRI)为103.4，下跌6.2，环比下跌5.7%。其中，二线城市第二季度的空置率继续走高，达到了14.9%的历史峰值。大体量新商业项目的入市，造成短期内出现供需失衡的局面，空置率大幅上涨，使得二线城市“高存量，难去化”的局面雪上加霜。成都第二季度也迎来鹏瑞利青羊广场、世豪广场二期项目的入市，新增零售面积28.5万平方米。虽然新入市项目将整体租金水平推高，但由于实际有效需求不足，商用物业的吸纳速度缓慢。
鉴于此，一线城市的副中心及偏远郊区的商用物业在上半年出现了大面积业态调整的现象，不少购物中心都加大了餐饮及娱乐休闲等体验业态的比重，拉低了整体租金水平，空置率也有所上升;另外，也有不少购物中心重新定位，调整一楼主力店的品牌，尝试向高端化转型。
这一问题在写字楼市场同样存在。报告显示，第二季度，中国写字楼物业指数(COI)为106.0，环比下跌了3.0%。成都、郑州、沈阳等城市二季度的新增供应量较大，空置率上升至新的历史高位。在成都，新入市的华置广场和茂业天地等项目带来近10万平方米的新增可租赁面积，至此，全市甲级写字楼总存量超过150万平方米，预计这一数字在下半年可达到200万平方米。与此同时，这些新入市的甲级写字楼也在将整体租金水平推高。
RET睿意德执行董事张家鹏表示，纵观半年来的市场走势，尽管市场依然展示强劲信心，但2012下半年的商业用地供应高峰预计将在2014年底和2015年初释放。而由于大量即将入市项目在产品定位、品牌招商、租售策略上存在同质化严重、粗放开发的问题。明年商业地产市场两极分化的趋势将更加明显。
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