本报讯 “随着前几年的大规模改造，首先改的就是有商业价值的项目，或者改造难度较小的，而这一类项目现在越来越少，剩下的项目大多数难以通过市场运作方式实施。”这是11月26日上午四川省住房城乡建设厅有关负责人在四川省政府网站在线访谈栏目，就“加快推进危旧房棚户区改造”与广大网友进行在线交流时透露的信息。那么，棚户区改造对助力新型城镇化建设，拉动四川经济增长有怎样的作用?融资模式有哪些创新?为此，金融投资报记者采访了有关人士。
多种模式推进棚改
据介绍，棚户区改造的模式主要有几种：其一，政府主导、市场运作。这是“棚改”的主要模式，实施的比例占70%—80%，但这种以市场开发为主的运行模式，前提是改造项目具有较高的商业价值，能吸引市场资金参与。对此，中铁二局董秘邓爱民告诉记者说，虽然目前公司没有做危旧房棚户区改造工程，至于今后是否涉足危旧房棚户区改造工程不好说。“目前公司没有涉足危旧房棚户区改造工程，不是不想涉足，而是没法涉足，因为前期改造难度较小的危旧房棚户区项目都被有国资背景的开发商拿走了，剩下的都是改造难度较大的。”四川天邑房地产开发公司策划总监安国昭则这样向记者介绍说。
其二，政府主导，平台实施。不具备商业开发价值，社会资本不愿参与，但群众改造意愿强烈，城市建设发展也需要进行改造的项目。只能由地方政府负债，通过平台公司来实施。据悉，今年全省改造项目有40%左右是通过平台实施的，并呈逐步提高的趋势。部分市县平台实施的比例已超过60%，成都市更高。
其三，企业组织、政府支持。即由棚户区职工所在单位组织实施，政府在资金、税费减免、土地供应等方面给予支持。其四是群众主体、政府支持。由群众主导改造工作，在是否改造、何时改造、如何改造等方面，改变过去由政府主导确定、群众被动接受的做法，改为由群众自发自主推进，政府给予支持。这种改造模式俗称“模拟拆迁”方式，成都市这几年大力推行的都是这种方式，而且这种方式目前正在全省推广。
助新型城镇化建设
2013-2020年，四川全省规划改造危旧房约170万户，年均改造20多万户。改造任务主要集中在2014-2016年，三年将改造上百万户。目前，今年的40万户改造的开工任务已经全面完成，2015年，全省已落实改造计划30万户，2016年将再改造30万户。“棚户区改造是一项重大民生工程，不仅将推进新型城镇化建设进程，而且有利于四川经济‘稳增长’。”省住建厅相关负责人说，将按照“政府主导，市场运作”的模式，即由地方政府主导确定改造方式和补偿安置方案，引进开发企业实施市场运作。政府可以提升、改变城市面貌，同时也有一定的土地财政收入，群众的住房条件也得到了改善，参与市场的开发企业也有利润，通过商品房的开发也有利润，就可以实现群众、政府和市场的三赢局面。
有业内人士认为，新型城镇化意味着城镇化建设将“以人为本”，将兼顾数量与质量，一是完善配套设施。同步完善市政公用设施，加强周边道路、交通设施改造，提高城镇综合承载能力;二是疏解旧城区过大的人口密度，缓解交通和配套设施承载压力。统筹旧城改造和新区建设，加快新区住房和配套设施建设，提供优于旧城区的人居环境和公共服务，鼓励被安置居民接受货币补偿到新区购房居住。“这些都将在一定程度上拉动固定资产投资。”
需要多元化融资
“危旧房棚户区改造量大，改造成本高，而且市场开发资金参与积极性下降，资金压力很大。”省住建厅相关负责人说指出，为破解危旧房棚户区改造资金难题，省委、省政府决定创新融资模式，建立起由住房城乡建设厅牵头、以省级平台公司为统一承贷主体、市县平台为改造和偿贷责任主体。
申请国开行危旧房棚户区改造专项贷款，是破解棚改融资难题的重要手段。按照中央的部署要求，国家开发银行目前通过省级平台“统借统还”的市县棚改项目，免除抵(质)押物和担保，经审查后，由四川发展(控股)有限责任公司统一向国家开发银行四川省分行申请贷款。今年，四川全省共获得国开行专项贷款600亿元授信额度，省级统贷模式极大调动了市县加快棚改的积极性，成为四川棚改全面提速最有力的助推器，可以有效缓解棚改融资难矛盾。同时，由于专项贷款具有全行同类项目中最长贷款期限和最优惠的贷款利率，使缺乏商业开发价值的棚改项目有望获得低成本的信贷支持。
在对危旧房棚户区住户的安置方式上，目前四川的安置方式主要是实物安置，占比90%左右，货币安置只占10%左右。2015年四川将通过资金奖励、市场房源组织、团购议价、税费减免、财政补贴、信贷支持、交易办证便民服务等优惠政策措施，积极推行货币安置模式，争取达到20%的比例。“这是全省的平均水平，像成都这样的城市将主要采取货币安置方式，而且现在它的安置比例在逐年提高，已经由过去的50%至60%提高到现在的80%左右。”有知情人士称，这有利于增加市场对“刚需房”的增加，帮助市场消化空置商品住房。促进房地产市场的回暖。
不过，实施货币安置会加大地方政府的资金压力。对此，安国昭说，建议在危旧房棚户区改造工程的招标上一视同仁，鼓励民间资本参与其中。
本报记者 杨成万
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