本报讯 近日，商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)发布《2014年第四季度成都房地产市场回顾与展望》报告。
报告显示，成都写字楼市场新增供应本季创近三年新低，写字楼净吸纳量创近两年来新低，市场租金持续下跌。零售物业市场，位于核心商圈的远洋太古里的开业，吸引了众多国际一线品牌首进成都并开设旗舰店，成都传统核心商圈亦加速东扩至红星路大慈寺沿线。零售运营商亦纷纷加速租户调整与物业升级。住宅市场继续迎来政策利好，开发商年底加大优惠力度，去库存成为首要任务，普通住宅和高端住宅市场整体销售面积均有所回升。
优质写字楼：新增需求疲软
2014年第四季度，成都写字楼市场录得339大厦C座以及万科汇智中心两栋乙级写字楼交付使用，新增供应总计仅87,000 平方米，创近三年单季新低。市场新增需求疲软，全市净吸纳量环比大幅下跌近六成，其中甲级写字楼的跌幅更为显著。天府新区等非核心商务区凭借其租金优势以及日渐完善的配套设施，正逐步为国内租户特别是新成立企业所接受，租赁需求保持平稳。而在CBD和东大街两大核心商务区内，以小额贷款、融资担保为代表的本土小型非传统金融企业因资金链短缺而引发的退租潮开始发酵，本季录得一批此类租户退租的案例。受此影响，核心商务区内整体去化几乎停滞。季内虽录得零星几宗外资企业搬迁升级的案例，但整体而言外企鉴于预算及租赁成本的考量，对搬迁或扩租仍持谨慎态度。受整体新增需求疲软及市场看空情绪蔓延的影响，更多业主逐步加大租赁优惠以争夺优质租户。同时，甲级写字楼对租户的甄选条件亦逐渐放松。至季末，市场整体空置率环比微跌至36.1%。全市平均租金按同样本季环比下降0.6%，报每月每平方米83.9元。
分析指出，2015年，成都写字楼市场预计将有超过100万平方米的新增供应建成入市，其中近一半为甲级写字楼。届时市场空置率将持续走高，租金跌势或仍将维持。
国际品牌：青睐地标物业
2014年第四季度，成都零售物业市场共录得4个购物中心开业运营，包括位于核心商圈的远洋太古里和晶融汇，以及非核心商圈的凯德天府和珠江广场，新增供应共计近40万平方米。远洋太古里的开业为更多一线品牌首进成都或在蓉开设旗舰店创造了条件，同时也加速了成都传统商业中心从春熙路东扩至红星路大慈寺沿线。
体验消费持续升温，特色餐饮、娱乐及书店等体验业态持续受到零售运营商青睐，国内首家Café & Meal Muji以及方所书店、翠园等品牌相继落户成都。受持续活跃的需求推动，全市购物中心首层平均租金环比上涨0.3%至每天每平方米14.3元。
而伴随零售物业市场密集的新增供应以及电商对实体零售业的持续冲击，零售运营商在承压中势必加速租户组合和定位调整以及物业硬件的提档升级。季内万象城与来福士广场基本完成又一轮品牌调整，时代百盛软硬件的调整升级完毕，Novo百货从天府广场购物中心撤场。即便运营商纷纷调整以应对快速演变的成都零售物业市场格局，但零售物业表现分化仍大势所趋。在核心商圈的物业持续受品牌青睐同时，新兴商圈部分物业则只能靠提高餐饮等体验消费业态的占比来维持入住率、聚集人气。即便如此，本季天府新区的多个购物中心仍录得不少品牌退租的案例。受此影响，全市整体空置率环比上升1.1个百分点至7.3%。
2015年，位于非核心商圈的银泰中心、大悦城等购物中心将陆续开业，成都零售物业版图亦加速向城市外围区域延伸。报告指出，预计“体验消费”这一市场主线仍将持续，但不再局限于品牌引入或业态调整，竞争焦点将逐步转向售前体验的丰富、售中支付的创新和售后服务的升级。
住宅市场：库存压力不小
从工业物业市场情况来看，2014年第四季度，新津地区首个高标准仓储项目普洛斯新津物流园交付使用，为成都物流仓储市场带来约7.5万平方米的物流仓储面积，新增供应较之前小幅回落。至季末受新入市项目较高空置的影响，全市平均空置率环比上涨1.6个百分点至29.5%。全市仓储物流市场平均租金环比微降0.4%，报每月每平方米28.0元。2015年，预计约有四个仓储项目将建成入市，但交付时间相对分散，且分散在不同区域。因此市场或将迎来去化的较好时机，租金走势亦有机会回稳。
住宅市场方面，第四季度，央行降息政策落地成都，多家银行开始下调首套房以及二套房贷款利率。开发商年底去库存成为主流趋势。在利好政策刺激下，刚需购房者的积极性有所提高，季内主城区普通住宅市场销售面积环比增长逾三成。高端住宅方面，本季供应与成交均主要来自城南高新区、成华区以及锦江区。房贷政策的放松带动改善型住房需求小幅回暖，全市高端住宅成交面积按季上升近两成。但开发商急于走量、加大优惠力度也对房价走势造成了一定压力，至季末成都高端住宅价格环比下降2.0%，报每平方米13900元。
展望未来，由于2014年全年新开工住宅面积仍有所增长，2015年市场库存量依然巨大，预计未来价格止跌反弹空间有限。
本报记者 舒娅疆
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