本报讯 “ 市场基本面失衡，我们的调整很痛，是必须要承受。”3月28日，在博鳌亚洲论坛2015年年会上，国家发改委学术委员会秘书长张燕生如是表示。
就在27日，国土部、住建部联合下发了促进房地产市场平稳健康发展的通知，其中首次提出有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模，以及优化住房供应套型，促进用地结构调整等。不过值得注意的是，此前备受期待的税收、限购、降首付等政策，该文件却并未涉及。
“7090”全面退出改善房或成蓉楼市主旋律
“立足市场实际需求，科学把握住房供应套型结构”，无疑是两部委新政中的一大亮点。按照相关要求，在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产开发企业可以适当调整套型结构;对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。
对此，多位业界人士均指出，这在很大程度上意味着2006年以来的“90/70”政策，即“城市新审批、新开工住房项目套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积70%以上”的全面退出。与此同时，这也被解读为继政府工作报告中罕见表态“支持改善性购房需求、稳定住房消费”后，改善性住房又迎来的新一轮利好。“允许房企在开发过程中适当调整套型结构，实际上是突破行政化调控藩篱，让市场回归自身规律。”CRIC研究中心研究员认为，这对于购房者而言，有利于释放积压需求，改善居民居住条件;对于企业而言，有利于房企灵活应对市场变化，降低企业运营风险;在市场调控角度，也有利于调节供需平衡，帮助楼市走出供应结构性过剩的困境。
值得注意的是，在房地产市场“去行政化”的进程中，这一政策早已在部分地方层面的调控中已经逐步退出。而其中，四川正是继杭州、天津后，全国第三个取消7090政策的行政区。就在今年1月，四川省住建厅发布消息称，将对地方政府住房消费政策进行一次集中清理，并中止了对于“7090”政策的限制规定。对此，成都锐理数据品牌营销中心总经理郭洁认为，这将改善土地价值与市场产品需求错配的现象，推动开发商根据市场需求来做产品，促使成都乃至四川的产品供应结构更加合理，并有效减少90平米以下产品的积压。
事实上，脱离了行政手段的“束缚”后，成都开发商们的战略也在逐渐发生变化，改善性需求已占据了越来越重要的位置。而在政策“春风”及传统销售旺季期待下，改善型房源也加快了攻市步伐，3月开盘的改善型楼盘纷纷集中推出大户型产品，且均取得了不错的销售业绩。其中，认购率最高的中建某项目，开盘去化率更是达到了69.7%。与此同时，万科等主流开发商也在酝酿加大改需项目的推盘量，加强对改需客户的争夺。成都某顾问公司负责人表示，刚需产品经过几年的快速放量，已经陆续出现疲态，而随着政策的放开，大批此前得不到释放的改善型需求已开始入市。
推进货币化安置全川“去库存”12万套
此次两部委新政还要求，进一步加大住房保障货币化工作力度，除重申“市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源”外，还进一步明确，整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。“这对于去化存量房库存、增加市场需求，是一个很实在的利好!”上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，当前很多地区存量住宅积压严重，以后大量保障房群体的购房需求，都将通过市场实现，这有利于增加需求，可以缓和地区市场库存压力。“预计经过2-3年，多数三四线城市的库存水平会降到一个相对合理水平，房价将重新向上。”
但对于四川而言，此条政策同样并非“鲜货”。早从去年起，一场“盘活存量房”的运动就在川部分地区棚户区危旧房改造中拉开帷幕。
具体来看，四川棚改货币化安置的主要方式包括老百姓自主在市场上选房，政府支付房款;或政府回购存量商品房等，而部分已出台鼓励货币化安置具体措施的城市则更加明确，以内江为例，棚改户选择货币补偿时，会一次性得到12个月货币过渡费、每户给予15平方米公摊面积补贴;而广元激励机制则是在按标准补偿的基础上，奖励补偿费用的20%-30%。
而根据有关安排，今年四川将启动危旧房棚户区改造的总量为30万套，其中货币化安置比例力将争达40%。测算可知为约12万套。由于棚改住房一般以中小户型为主，记者以每套面积50-70平米计算，可知由此可消化的市场库存约为600-840万平方米。
然而，仅以成都为例，中成房业数据显示，截至2015年2月底，成都市住宅存量就为2921.1万㎡，合计约27.8万套。由“货币化安置”带来的去库存效果究竟如何?或仍待检验。
用地结构可调整难度大或流于形式
总体来看，此次新规更多的将目光聚焦在了三四线小城目前库存过剩、土地供应无序的问题。因此也特别提出了“有供、有限”—— 对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
另一方面，新政还对用地结构调整打开了闸门。明确“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大”的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。
对此，交通银行金融研究中心夏丹表示，“这个新提法体现了调节房地产用地过剩和扶持国家支持的特定产业的双重导向，是从国家经济和战略全局的一种综合考量。”
不过，更多的业内人士则认为，此提议虽然“看起来很美”，但或难如愿。其中一个“门槛”，就在于不同性质的用地在拿地时的成本差距较大。中原地产首席分析师张大伟指出，新规中针对的符合转换用途标准的房地产用地多指住房项目，然而，在土地类别中，住宅地最贵，商业地其次，其他类型的土地基本不值钱。同时对于连住宅都过剩的城市，做商业的难度更大。此外，巨大的政策“真空”，对于转换后的新产业的把控，都提高了具体操作的难度。
总体看来，业界人士均不同程度的认为，本次新政是两部委首度正视供应结构性过剩的市场困境，在行业根源上调节市场供求矛盾，“千方百计去库存”。可谓打响了中央部委托市的“第一枪”。不过，具体来看，信贷和税收才是影响短期楼市需求的关键政策，而“根据市场实际情况”等描述仍有弹性，最终执行成效如何，仍将取决于地方政府的落实力度。
本报记者 吉雪娇
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