四川经济在线成都4月13日讯 数据显示，2015年第一季度成都市中心共由吴栋甲级办公楼项目建成入市，新增供应面积达28.5万平方米。这五栋甲级办公楼均为单一业权项目分别是市中心的国际金融中心2座、人民南路片区的凯德天府及南部新区的中海国际中心F、G、J座。截至2015年第一季度末，成都市甲级办公楼总存量已达248万平方米。尽管需求相对活跃，但大量新增供应导致全市甲级办公楼空置率由2014年底的35.9%上涨至2015年第一季度末的40.8%。
在供大于求的背景下，部分项目大幅下调有效租金以刺激需求，使整体有效租金下跌。较高的空置率水平对整体租金市场造成压力，部分项目通过增加免租期等手段降低有效租金来吸引租户。个别项目甚至大幅下调账面租金，刺激升级需求，以提升入驻率。截至2015年第一季度末，成都市甲级办公楼平均有效净租金达人民币97.1元每平方米每月，环比下降1.0%，同比下降3.2%。
与此同时，成都市中心办公氛围进一步优化，升级需求有望持续增长。2015年，成都市甲级办公楼市场预计尚有 38.5万平方米的新增供应面积入市，其中将近一半的供应面积来自市中心区域。在2015年的供应高峰后，市中心办公楼的供应量将逐渐走低，因此该区域部分项目或延迟交付时间以避开高峰期。“随着市中心优质项目的逐渐落成，区域办公楼市场整体氛围将更加优化，对租户的吸引力将进一步增强，优质项目有望刺激更多升级需求。”仲量联行成都商业地产部负责人陈昱豪表示。
成熟地段的优质零售物业仍然受到品牌零售商青睐。本季度市场无新增供应，成都优质零售物业市场总体量仍为近520万平方米。租赁市场持续活跃，位于成熟地段的优质零售项目持续受到品牌零售商的青睐。一方面，国际品牌、尤其是新进成都市场的品牌，继续其积极的扩张态势。I.T旗下时尚品牌:Chocoolate及法国童装品牌Tartine et Chocolat分别于位于新南天地的凯丹广场及位于东大街及延线商圈的万象城开出其在成都第二家店铺。另一方面，部分高端品牌在于地段更佳、物业条件更好的新开业购物中心开设新的旗舰店之后，关闭其原有店铺以优化店铺组合、提升经营表现。如Cartier及Hugo Boss在新开业的成都远洋太古里内开设旗舰店后，于本季度关闭了其在仁和春天人东店及仁恒置地广场的原有店铺。
租金表现相对稳定，但项目间经营表现两极分化的趋势进一步加剧。本季度成都优质零售物业市场首层平均有效租金达人民币391.1每平方米每月，环比基本持平，同比上升2.3%。尽管租金表现基本稳定，但项目间经营表现的两极分化的趋势进一步加剧。位于优质地段的成熟项目，如来福士广场、凯丹广场等，能够以良好的运营保持较高的入驻率并持续吸引优质品牌入驻。但位于商业氛围尚未成熟的非传统零售商圈的部分项目则因人气不足等原因面临部分租户撤出、空置率短时间内上升的局面。
预计2015年全年优质零售物业供应量预计仍处高位，激烈竞争或将进一步推高市场空置率。2015年全年，成都预计还将迎来近90万平方米的新增供应，主要集中在双楠和南部新区两个商圈，包括大悦城、龙湖金楠天街等优质零售项目将陆续开业。“在经过2014年的快速扩张后，国际零售品牌商在2015年的拓点计划预计相对谨慎，并在地段及进驻物业条件的选择上进行更多的考量。这将可能在招商方面对新增供应及希望通过业态调整来改善经营状况的零售项目造成更大压力。” 仲量联行成都零售地产部负责人谢凌表示。在此情况下，更多项目将有可能被迫推迟开业或以较高的空置率开业。在此情况下，今年整体市场空置率或将进一步上升。与此同时，市场两极化的趋势将更为明显，成熟商圈与新兴商圈内项目的经营表现差距或将进一步增大。
高端住宅方面受春节假期影响，成交量环比出现下滑。由于高端住宅市场存量仍相对较高，开发商推盘较为谨慎。2015年第一季度，全市高端住宅市场仅3个项目取得新预售证，新增供应套数约690套，环比下降32.6%。成交方面，受春节假期影响，全市高端住宅市场共录得1,740套成交，环比下滑35.2%，同比下降10.1%。分区域来看，成交活动仍然集中在东大街片区和南部新区。其中，东大街片区的天誉及天誉南庭备案成交套数多达300余套，销量居全市高端住宅市场榜首。南部新区的桐梓林壹号及中海九号公馆亦分别录得200余套成交，对全市成交贡献较大。
开发商压力较2014年有所缓解，高端住宅市场资本值保持平稳。2014年出台的取消限购等利好政策令市场回暖情绪明显。截至2015年第一季度末，全市高端住宅市场存量约11400套，虽然仍处于高位，但较2014年第一季度末下降23%，市场压力有所缓解。因此，大部分项目价格得以保持稳定，部分销量较好的改善型项目价格出现微幅上涨。截至2015年第一季度末，全市高端住宅一手房平均资本值达每平米13800元，环比微涨0.7%。
仲量联行方面认为，由于政策利好刺激改善型需求，高端住宅市场成交量有望回暖。3月30日，中国人民银行、中国银监会和住建部三个部门对二套房首付比例和公积金进行调低，大幅降低二套房首付门槛，以鼓励改善型需求入市。之前受调控政策抑制的改善型需求将逐步得以释放，成交量有望迅速回暖。“由于成都高端住宅市场的库存相对较高，大部分开发商重点将放在去库存方面，售价大幅上涨的可能性不大。此次新政也传达了中央政府希望楼市保持稳定的信息，楼市有望进入稳定期”，仲量联行华西区研究部总监马伟业说道。
电商、零售商及第三方物流积极拓展成都市场，优质物流仓储市场成交活跃。2015年第一季度期间，京东商城和家乐福分别在新都和新津的优质仓库项目扩租或新租。此外，多个位于龙泉驿片区的项目均录得租赁成交，当中以联合利华在龙泉宝湾项目新租整栋仓库较为瞩目。受此需求推动，成都整体市场录得净吸纳量达11万平方米，创季度净吸纳量的历史新高。由于本季度并无新项目建成入市，强劲的需求使整体空置率由2014年底的27.2%下降至第一季度末的19.7%。
在较为成熟区域如双流和新都的部分项目租金有所上涨。然而，新兴区域受较高的空置率影响，主要项目在第一季度多保持租金平稳。因此，成都优质物流(非保税)仓储市场只录得同比微幅上涨0.1%，平均有效净租金为人民币24.6每平方米每月。
展望2015年，预计将有约35万平方米的新增供应落成入市。当中，新兴区域如龙泉驿和青白江共占本年的新增供应超过80%。预计新兴区域受集中供应所影响，项目之间的竞争将会加剧，业主方议价能力会被削弱。“然而，成熟区域低空置率的现象将会持续，预计有效租金会继续上涨。在成熟区域与新兴区域的租金差距扩大的情况下，我们预计或会有部分在成熟区域的用户因租金成本考虑，搬迁往新兴区域的项目。”仲量联行成都工业地产部负责人景颐表示。(蒋亮)
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