本报讯 此次绿地旗下的成都众筹项目首次将预期回报率提升到了“7天内预期收益43%”，且投资门槛仅1000元，一举刷新了预期收益记录。同时，将该房屋以5折低价拍卖，最后价高者得。分析人士认为，“房产众筹”其实是地产商与互联网平台联合的一场营销炒作。
“1000元众筹46.8万元”“预期年化收益40%”……近日，一个颇具诱惑的项目悄然上线某房产网站成都站首页。引发关注的是，此次众筹的对象不再是电影、可穿戴设备等文化或科技产品，而是聚焦在了地产项目。
在这个号称“绿地集团全球第一单众筹”项目的描绘中，投资1000元，最短一周的时间内，众筹收益即或高达500元。而源于“高收益”与“低风险”，项目全国报名通道开启仅52秒后，468个名额已被一抢而空。
不过，在市场分析人士看来，类似的“房产众筹”产品，尽管被冠以“房地产互联网金融产品”之名，但其实则只是地产商与互联网平台联合的一场营销炒作。
房产项目也众筹
11点开始，11点52秒结束。11月4日，号称“西南第一筹”的绿地旗下某成都项目，以秒杀之势，顺利点燃了成都楼市众筹的第一把火。
据了解，在这款房产众筹的楼盘，其实是某房产网站推出的一项买房优惠和投资收益兼具的房地产互联网金融产品。在此前发布的10个项目中，购房者通过该网站金融平台天下贷认购投资份额成为众筹人，即有机会以最低五折的价格购买特价房源，所有众筹人分享房价溢价收益，7天最高收益40%。而与其他几个城市不同的是，此次绿地旗下的成都众筹项目首次将预期回报率提升到了“7天内预期收益43%”，一举刷新了预期收益记录。
在该款“西南第一筹”项目的说明页面，记者了解到，该项目将于11月11日推出1套88.8㎡套三房源用于拍卖，挂牌总价为82.58万元，以5.7折纳入众筹目标，实际起拍价为46.8万元，而本次拍卖参与方式采取的是“众筹”，拍卖前续通过468人出资，每人出资1000元，而资金将用于“投资”该套房源，该房源拍卖后溢价部分和本金将返还“投资者”。
根据具体的收益计算方式，此次房产众筹收益为“(竞拍溢价额—溢价额10%的担保费)/众筹人数(竞拍 成 功 者 除 外)—服 务 费(1000*3)”，即投入的1000元，如果7折竞拍成功，预期收益182元，如果8折竞拍成功，预期收益为341元，而假如9折竞拍成功，则预期收益将高达500元。
从此前该房产网站发布的项目情况来看，首单项目苏州万科城，众筹价格54万元，超过500名网友参与，短短15分钟凑齐全部款项，最终以77.5万(溢价超五成)的价格竞拍成功，算下来每投入1000元，实际收益达361元。而10月初启动的天津美克众筹项目，开发商以5折(35万)特价房推出，最终竞得价格为44万。
买不买房都获利
显而易见的是，这股由房产众筹掀起的全民投资热来势汹汹，而这与项目宣称的“高收益”与“低风险”不无关联。对比当前主流的投资理财产品5%左右的平均收益率来看，房产众筹项目“保底10%、预期高达43%”的回报率十分诱人。
不仅是该网站，记者了解到，11月中国首家专注于房地产众筹的网站“中筹网金”也将正式上线，并正式发起第一个房地产众筹项目。具体操作模式如出一辙：比如一套房产如果以7折买入，半年以后再以8折卖出，年化收益率可达到20%。而具体门槛更是低至100元。“买不买房，购房者都获利。”房产众筹项目的出现，让投资者对于投资收益率有了无限遐想的空间，然而，对于类似所谓的“房地产互联网金融产品”而言，“低门槛、高收益、无风险”的投资是否能够成为行业常态呢?
事实上，在易居中国执行总裁丁祖昱房地产看来，房产重筹实则只是一场炒作。他指出，这些所谓“众筹”，就是开发商专门拿出一套低价房，把与市场价的差价所得直接分给若干个参与者，然后对外进行放大宣传，以取得推广的效果，回过头来对其他房源销售产生作用，和众筹其实没有关系。“而未来整个效应随着炒作者纷纷涌入，炒作效果会递减，因此每个城市只能炒一次。”丁祖昱分析。
CRIC研究中心分析师认为，尽管房地产众筹的房地产开发未来仍会有较大的发展空间，前景诱人，但值得注意的是，目前瓶颈也不少，主要法律法规和风险管控机制等关键领域有待完善。“有传闻，今年底前监管层会修改《公司法》、《证券法》中与互联网金融发展实际需求不相适应的条例，中国版的JOBs法案有望出台。果真如此，对行业和房企而言都是一个利好消息。”上述分析师表示。
◆本报记者 吉雪娇
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