本报讯 2014年末，成都甲级写字楼市场平均租金同比下降2.0%。与此同时，总存量增至148.8万平方米，如此之大的存量使得成都甲级写字楼租金难言涨势。
在国内宏观经济结构调整、产业发展速度放缓的背景下，2014年成都物业市场部分指标亦出现下行趋势。而2015年，这一趋势或将延续。
高力国际物业服务有限公司成都分公司近日发布的《成都物业市场2014年回顾及2015年展望报告》指出，受新增供应集中入市等因素影响，写字楼市场面临着日益严峻的挑战，租金下调和空置率居高不下导致物业投资回报率处于低位。
甲级写字楼供应放量
2014年，成都市场上共有五个新建甲级写字楼投入使用，为市场带来36.97万平方米的新增供应，推动市场总存量增加至148.8万平方米。
不过，高力国际调查发现，由于2013年集中入市的甲级写字楼已先期吸纳了市场中的大部分需求，因而2014年甲级写字楼净吸纳量同比大幅下降59.2%，为17.23万平方米，现代服务业以及制造业成为了市场需求的主体。
由于全年净吸纳量远低于新增供应量，成都甲级写字楼市场在2014年末市场整体空置率同比上升6个百分点。同时，由于新增供应中58.6%的面积位于金融城和大源子市场，上述两个子市场的区域平均租金低于同期市场平均租金水平，由此导致2014年末成都甲级写字楼市场平均租金同比微幅下调。
报告认为，2014年成都甲级写字楼市场平均租金呈现整体下行趋势，主要原因在于，新增供应持续放量促使写字楼业主调整租金价格，以及国内宏观经济增速放缓导致企业控制发展规模和运营成本。
截至2014年末，成都甲级写字楼市场平均租金同比下降2.0%，至人民币111.8元每月每平方米。就子市场而言，东大街和大源在市场整体平均租金水平下降的前提下，区域平均租金上涨，涨幅分别为6.9%和13.6%，上涨动力主要来自于新入市优质项目较高的租金价格。
另一方面，成都写字楼投资市场在2014年也表现平淡，高力国际仅于在去年上半年完成一宗整售交易，物业位于中央商务区。
平均租金水平将下降
自2012年起，成都甲级写字楼市已进入供应放量阶段，而同期国内宏观经济则逐步进入调整期，多项经济指标增速放缓，导致写字楼需求增长动力减弱。因此市场需要更长的周期对现有甲级写字楼存量及未来新增供应进行吸纳。
高力国际认为，2015年，成都甲级写字楼市场存量将继续扩张。根据在建项目进度预估，将有九个新建甲级写字楼项目具备入市条件，合计面积约100万平方米。尽管上述部分新建项目将分阶段投入使用，但大面积的新增供应预计将给市场带来更严峻的挑战。
此外，由于上述新建项目中有四个位于大源子市场、两个位于金融城子市场，而这两个发展较晚的子市场目前写字楼存量较高且吸纳能力有限。因而在短期到中期内，子市场乃至整体市场的入驻率及平均租金水平或将受上述新增供应影响出现下降。
与此同时，尽管目前成都写字楼市场处于大规模放量阶段，导致市场整体空置率处于高位，但鉴于成都作为区域商务中心的发展基础，包括其人口基数以及第三产业的稳定增长，因此机构投资者仍然看好成都写字楼投资市场，并持谨慎且积极的态度。
值得注意的是，2014年10月，四川天府新区正式通过国务院审批晋升为国家级新区，政府将对新区进行战略性经济结构调整，并从金融投资、产业和土地等三方面给予该新区政策支持。分析人士指出，自2015年起，位于天府新区范围内的成都高新区(南区)将受惠于这一规划调整的直接利好，通过产业结构优化和加速发展为区内的金融城和大源写字楼市场提供需求支撑。
本报记者 吉雪娇
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