初次购房首付成本已降至历史最低水平。国庆前夕，央行和银监会联合发布通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。不过，央行同时也提出“分类指导”，这也为成都是否会全面落地新政画上问号。
另一方面，在开发商密集的低首付营销下，首付比例的降低，是否真正刺激到了购房者敏感的神经?其实行效果如何?记者就相关问题展开了调查。
部分银行执行2.5成首付
延续多年的买房“3成首付”门槛，终于迎来小幅下调。根据央行和银监会联合通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例从原先的3成下调到2.5成。这也意味着要贷款购买100万元的房屋，首付门槛降低了5万元。
但在城市与城市之间分化日益明显的背景下，央行此次新政也留有余地，即允许各地的人民银行、银监会派出机构按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
虽然成都属于非限购城市，但在此前央行对二套房首付比例放宽，将二套房首付比例从最低60%降低到最低40%时，在成都的多家银行并未完全对照执行，而是选择降低到45%。那么，此次面对首套房新政，在蓉银行是否会有所“折扣”?
从记者调查的情况来看，由于国庆长假的原因，各家银行的具体执行细则有所延迟，不过，目前已有部分银行相继收到总行、分行的相关执行细则，开始落地央行政策。已经开始在蓉执行首套首付2.5成政策的银行包括建设银行、中国银行、农业银行等国有银行，以及交通银行、成都银行等股份银行。
其中，有银行个贷部工作人员指出，虽然新政通知是国庆假后才接到的，不过只要是在10月1日起购房的客户，都可以享受首付25%的政策。
不过，需要注意的是，居民结清贷款再次申请贷款购房，并不能享受此次的首套房政策。“此次的判断标准是‘首贷’，即客户第一次向银行申请房贷，如果客户之前贷款购房，即使已经结清，再次申请贷款也不属于首套住房。”上述银行个贷部工作人员表示，但如果客户本人之前是全款购房，在银行没有房贷记录，申请商业贷款可享受最低25%首付。此外，享受新政策的房屋还必须满足小区容积率大于1.0，且房屋面积小于144平方米。
记者注意到，除首付降低之外，给予购房者商业贷款利率优惠的在蓉银行也有所增加。据融360此前统计数据，9月份，全国首套房平均利率降至4.90%，首次跌破5%，创历史新低。虽然进入四季度，各家银行的贷款额度难免有所收窄，但从记者调查的14家商业银行来看，其中7家均给出了最低9折至9.5折的商业贷款利率优惠。其中，民生银行与汇丰银行首套房贷利率最低为基准利率的9折，即4.64%，农业银行、招商银行、邮储银行、中信银行、成都银行则给出了4.89%的最低利率，即基准利率的9.5折。
首付下调对楼市影响有限
按照此次新政，商贷的首付门槛从原先的最低3成调整为2.5成。以一套总价100万元的房屋为例，首付款将减少5万。对于购房者，特别是刚需购房者而言，这无疑意味着初次置业成本的减少。
不过，这并不意味着购房总价的改变。同样是100万房款，首付降低也代表着贷款总额将增加至75万。按照现行的基准利率5.15%，贷款期限30年计算，月供还款额为4095.20元，支付总利息72.43万元;相较而言，在首付3成时，月供还款3822.18元，支付总利息67.60万元，分别高出273.02元与4.83万元。“真正因为5%的首付门槛下调，而从买不起房到买得起房的，毕竟还是少数。”有房产研究人士认为，新政更多的还是刺激买房人看涨的心态。此外商业性贷款首付降低的政策影响的只是首置购房者，并不能影响改善型购房者和投资型购房者等真正的支柱客群。该政策对楼市具体产生多大的效果仍然需要观察。
一组市场数据也更能说明这一情况。据中成房业数据，10月5日-10月11日，成都商品住宅成交15.39万平方米，环比下降38.98%。其中主城区成交6.11万平方米，占比40%，环比下降34.29%;近郊成交5.88万平方米，占比38%，环比下降45.37%。
从记者随机采访的情况来看，真正选择在购房时使用首付2.5成亦有限，处于对房贷的顾虑，更多的购房者选择了放弃这一政策。“比起需要另外承担房贷的商业银行，我更愿意选择参加开发商的低首付活动，毕竟这是无息的。”成都市民苏女士向记者表示。
事实上，从去年开始，首付分期、开发商补贴首付等就已成为开发商促销的常用手段。从记者调查的情况来看，“让利”、“促销”的大行其道，更已成为近期成都楼市的关键词。“首付1万起，享精装景观高层”“万元买下天府中心”“12万/间起，抢住东二环”“首付2.6万元起购精装房，最高可获赠9万家私”等宣传频频进入购房者视野，这些“超越底线”的优惠无疑更加刺激其对于价格敏感的神经。
分析人士指出，开发商前期垫付一部分首付，会使有一部分购房者短期内不用支出大量资金，不少首付一成的楼盘，剩余两成可以三年内还清，而且无息，这对购房者来说，可以将首付一成以外的钱拿去做投资或其他用途。
另一方面，开发商“垫首付”也为部分购房者赢得筹集首付款的时间，从部分首套房购房者来说也降低了购房门槛，也可以提前进入购房环节。“7、8月的连续下滑，9月市场的不及预期，使得多数开发商业绩承压，也令4季度成为其冲业绩的关键时点。”上述分析人士表示，为此，企业必定采取更加多样、积极的策略以求快速出货，提振销售。随着购房者观望情绪将逐步减弱，四季度成交逐步企稳回升将成为大概率事件。
本报记者 吉雪娇
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