四川经济在线成都10月25日讯 10月25日，仲量联行在川发布《2022年第三季度成都商业及物流地产市场报告》。
报告指出，今年三季度，受高温和疫情等因素影响，经济增速出现回落，导致商业地产市场运行承压。甲级办公楼市场方面，市场净吸纳量持续低位，全市空置率攀升，租金继续下行。优质零售物业市场方面，零售租赁需求疲软，空置率连续五个季度上升，稳租户仍是商场运营的主基调。唯一市场亮点是物流地产市场领域，在疫情防控下，高标库对于物流保供保畅的积极作用凸显，市场需求正稳步释放。
对此仲量联行华西区董事总经理兼华西区战略顾问部负责人沈扬表示，成都经济和产业的发展韧性将为市场带来持续动力。沈扬强调，过去十年内成都地区生产总值连跨11个千亿台阶增长至2021年近两万亿元，常住人口突破2100万人，迈入超大城市行列，“依托成渝地区双城经济圈、国家中心城市、公园城市示范区等重大战略布局，成都产业与经济结构持续优化，将吸引更多现代服务业、制造业企业落地，带动居民收入稳定增长，消费总量持续扩大，推动成都商业地产市场发展稳中向好。”
甲级办公楼
经济活动多重受限，办公楼供需走弱
数据显示，2022年第三季度，成都全市仅迎来月交付的环球贸易中心 T1，新增面积约9.2万平方米。该项目为攀成钢至东客站板块首个甲级项目，有效缓解区内优质楼宇缺失问题。另一方面，约25.7万平方米甲、乙级供应受疫情影响，交付时间延期至年底或明年初。
宏观经济环境压力的加大叠加社会经济活动时间的短时暂停，让原本有望步入回暖周期的办公楼市场再现低迷。季内，成都甲级办公楼市场净吸纳量仅录得2.2万平方米，环比基本持平，远低于2020年前的水平。前三季度，成都甲级办公楼市场净吸纳量累计约8.4万平方米，较2021、2019年同期分别下降53.0%，58.8%。
与此同时，成都甲级办公楼新增供应恢复高位，空置压力持续攀升。截至季末，成都甲级市场空置率收至26.4%，环比上涨1.1个百分点。租金层面，以租户市场为主导的供需关系仍致使全市租金维持下行。至季末，成都甲级办公楼平均租金收至100.8元/平方米/月，环比跌幅0.3%。由于企业租赁行为的后置，业主招商策略调整存在延期，预计四季度跌幅将进一步扩大。
对此仲量联行成都商业地产部负责人邓艳萍指出，目前成都甲级办公楼需求增量仍主要聚焦于金融业(20.8%)、科技互联网(18.8%)和地产建筑(15.4%)行业。在多行业租赁行为放缓背景下，金融、国企类经济压舱石作用得以显现。展望未来，企业房地产策略年内收紧，短期需求难回暖，叠加市场新增供应不减，预计后市市场将持续承压。
优质零售物业
新项目推迟入市，市场空置率持续上升
自7月中旬以来，成都先后遭遇疫情、电力紧缺影响，商场客流和销售额下滑，市场问询量及租赁成交量减少，导致全市优质零售物业市场空置率上升至11.7%，环比上升0.6个百分点。零售物业租赁市场持续承压，租金延续下滑趋势，全市优质购物中心首层平均租金报383.3元/平方米/月，环比下降1.2%。
对此报告指出，疫情频发致租赁需求疲软，市场空置率连续五个季度上升。招商难度加大，品牌争夺激烈，确保现有租户的稳定性成为商场运营重点。
令人欣慰的是，尽管疫情带来市场短期波动，但成都消费基本面仍优于全国主要城市，大批首进品牌对成都市场保持信心，相继在IFS、太古里、万象城等优质项目开出首店，如Penhaligon’s、Dries Van Noten、tea'stone等。与此同时，为促进消费市场复苏，成都市政府出台了《成都市支持市场主体纾困加快经济恢复的政策措施》，通过发放消费券、消费补贴、租金减免等措施积极拉动消费且效果明显。数据显示，国庆期间成都二十个餐饮品牌的三十个门店日均营业收入113万元，与去年同期相比基本持平，较节前增长约16%。
仲量联行华西区研究部负责人朱建辉指出，随着商管运营服务逐渐从地产开发剥离出来，越来越多有经验的运营商加入对轻资产市场份额的争夺，通过多种合作模式与轻资产项目建立共同利益的绑定，实现地产企业盈利模式由“重”到“轻”转型，如万达接管红唐购物中心和奥克斯广场等。朱建辉表示，“在疫情影响下，零售消费普遍承压，市场对商业运营能力的要求也越来越高，轻资产模式必然成为下行市场的有效输出方案。但到底多轻的输出，对后期招商、运营、管理的品质管控仍起决定性作用。甲方更需注意该模式下商业运营的风险性与稳定性，关注商业成熟期的时间成本及乙方退出后的接续问题。”
物流地产
三个新项目入市，高标库总存量突破六百万平米
相比甲级办公楼和优质零售物业市场而言，第三季度的成都物流地产可谓一枝独秀。数据显示，第三季度嘉民新都物流中心、宝湾新都东物流园、普洛斯龙泉驿南物流中心交付使用，共计新增仓储面积32.0万平方米，全市高标库总存量突破六百万平方米。三个新项目均以较高的预租率交付市场，市场平均空置率环比继续下探0.2个百分点至14.1%。
报告指出，令人欣喜的是，疫情下高标库保障民生的刚需属性得到凸显。特别是食品、日用品、医药品批发零售和物流作为保障城市基础运转的生命线，疫情期间，红旗、伊藤、家乐福等商超企业，朴朴超市、叮咚买菜、京东、美团、盒马鲜生等电商和外卖平台，以及单体和连锁零售药店作为重点保供企业，其相关物流运输和供应链服务企业均保持了极高的经营稳定性。季内，生鲜超市、电商、医药流通企业以及冷链运营商等涉及居民基本生活需求的行业，仓储需求仍保持平稳增长。
此外，在全国公路货物运输量连续六个月录得同比负增长的背景下，成都公路货运量持续保持高增长，2022年1-8月，公路货运量累计超过2.4亿吨，同比增长11.1%，居全国主要城市前列，除地区内零售消费品和工业品的运输需求外，成都作为西南区域物流分拨中心的大量货物中转分拨业务对仓库需求形成强有力支撑。第三季度商超电商、第三方物流的积极扩张带动全市净吸纳量稳步回升至29.0万平方米。
仲量联行统计数据显示，未来三年成都市场新增供应将显著下降，成为市场消化存量的最佳时机，届时作为成都新增供应最集中的两个高标库子市场——青白江和龙泉驿激烈的租户争夺将有所缓解。存量时代下高标库项目的设施管理能力、物业服务水平的重要性将进以凸显。对此仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟分析说，“面对业务量快速增长且仓库需求复杂多样的食品生鲜、医药流通等行业企业，高标库存量项目是否具备定制化的客户服务能力，如恒温恒湿仓库、干仓加冷仓的改造，备用电力设备、特殊垃圾处理等条件，以及园区宿舍、食堂、办公等配套设施保障将成为影响项目租赁稳定性，以及租金收益增长的重要因素。”(蒋亮)
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