近日,网传自然资源部出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(以下简称《通知》),其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。该文件未在官网公开,文件落款日期为2022年12月8日,部分媒体将此解读为今年22城将取消集中供地制度。
2月3日,据《北京日报》,自然资源部明确表示,该文件是自然资源部印发的对地方住宅用地供应工作进行的指导文件,不是要取消集中供地制度,而是优化完善集中供地政策,更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。
这意味着,已经实施两年的集中供地政策,将迎来首次重大调整。
建立拟出让地块清单公布制度
《通知》提出,建立拟出让地块清单公布制度,要求每次公开详细土地清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月,给市场主体充足的时间预期预判。同时,详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告,有序组织出让。
《通知》强调,凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市,应当控制商品住房用地供应规模。其中已供应未竣工住宅用地面积超过近3年平均完成交易量5倍的城市,应当从严压缩计划规模直至暂停供地。
大城市土地供应向租赁住房建设倾斜,供地计划中应单列租赁住房用地。各地要结合城市存量建设用地盘活利用与城市更新,合理调整相关区域内用地结构、比例和布局。增加优质地块供应,支持刚性和改善性住房建设用地需求。
中指研究院土地市场研究负责人张凯2月3日对此表示,从实际情况来看,已经推出2023年一批次供地的杭州、苏州和郑州均仍然采用集中供地方式,同时供应10宗以上涉宅用地,但相较于2022年一批次的供应量显著下降。
《每日经济新闻》记者留意到,近期已有多个城市公布了最新批次供地计划。
就在2月2日,公开资料显示,成都市规划和自然资源局公布《成都市中心城区4月底前拟出让住宅用地明细表》,共计35宗住宅类用地,面积合计约1936亩。
1月17日,杭州市规划和自然资源局发布2023年第一批集中供地的公告,共推出13宗涉宅地块,总出让面积54.36万平方米,总起始价166.73亿元。
同日,苏州市规划和自然资源局发布2023年第一批集中供地公告,共推出11宗涉宅地块,总用地面积约39万平方米,总起拍价约130.29亿元。
2022年12月30日,北京市规划和自然委员会发布2022年度第五批次商品住宅用地出让公告,共计6宗,用地规模约22公顷,地上建筑规模约53万平方米,将于2023年2月上旬集中成交。
同日,郑州市公共资源交易中心也发布了一批次集中供地公告,共推出12宗涉宅用地,共计使用权面积约66万平方米,总起始价93.03亿元。
而对于供地方式,北京市规划和自然资源委曾在公告中表示,将根据年度供地计划,分批次公布未来一定时间段内拟出让的商品住宅用地项目清单,让市场主体全面掌握土地供应状况,为其投资决策预留充足时间并提供参考。
与此次网传的《通知》表述基本吻合。
去年已有城市官宣退出集中供地
两年前的2021年3月初,“22个重点城市住宅用地将实现两集中,2021年发布住宅用地公告不能超过三次”的消息开始流传,尽管这一政策并没有正式的官方文件,但很快天津、郑州、青岛等地纷纷官宣了该政策。
据《每日经济新闻》此前报道,自然资源部开发利用司曾在一份文件中如此表述,集中供地的优势很多,例如对大房企而言,将会使其短期内筹融资难度加大,不能同时参加多块土地竞争,不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源。对中小房企能有更多选择的余地,可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。
但这两年,房地产行业的剧变令集中供地政策颇受冲击,这项旨在控制土地市场过热发展的政策如今正面临着诞生以来的最大考验。
事实上,去年已有个别城市早早发出了退出集中供地的信号。
去年9月27日,长沙供地云官方通知显示,该平台对地块推介方式进行了调整,今后不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化持续更新推介。
一个月后的10月28日,江西省住建厅发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》,提出将持续完善房地产政策,积极争取国家有关部委支持,力争将南昌从集中供地城市名单中调出。
这是首个官方明确提出退出集中供地的城市。
不过张凯预计,今年多个城市都将分更多批次进行土地供应。
“集中供地政策在土拍市场热度较高的时期起到了‘稳地价、稳房价、稳预期’的作用,而去年房地产市场热度呈现下降趋势,土拍热度亦随之下降,房企现金流压力加大。因此适时完善和优化原有集中供地政策,放宽全年供地批次数量的限制,分批次供地有利于缓解房企的资金压力,降低同批次地块入市的竞争强度,进一步稳定房价、地价和市场信心。”
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