四川经济在线成都10月18日讯 数据显示，第三季度成都工业投资回升，固定投资呈现V型反弹。城市建设与产业项目稳步推进，成都正努力实现经济的稳定增长和质量提升。甲级办公楼市场：企业预期持续下滑，新租面积环比下跌28.9%，市场租金跌幅进一步扩大。优质零售物业市场：多个目的型商业项目开业，商业载体呈多元化发展，市场需求以换租为主，商场租赁仍然承压，二次元、汽车等业态相对活跃。物流地产市场：消费品以旧换新政策效应释放，传统零售重回主力需求行业，空置率再次回归个位数。
甲级办公楼市场
总部楼宇持续放量，租赁市场流动回落明显
本季度成都再新增两栋总部楼宇交付：金融城子市场的中国民生银行大厦和西博城的蜀道创新中心T2，新增甲级办公面积约16.8万平方米。需求端来看，剔除总部楼宇的面积去化，季内成都甲级办公楼净吸纳量录得负1.9万平方米，企业办公租赁性需求持续回落。
本季，甲级办公楼新成交总面积环比下降28.9%。超八成交易仍来自存量客户的搬迁，且考虑到未来经营性风险，多数换租企业预期租金与面积均呈现大幅下降趋势。退租方面，中小微企业稳定性问题持续存在。同时，受地产行业基本面影响，房地产开发及下游相关企业退租趋势明显，总退租面积近2万平方米。9月，中央政治局会议首次提出 “要促进房地产市场止跌回稳” ，释放了迄今为止最强的 “稳地产” 信号。多项政策并行落实，四季度市场有望迎来改善。
相较于上半年部分新楼或高空置楼宇先行采取的“以价换量”策略，本季几乎所有甲级楼宇均采取跟随策略。这也意味着部分潜在搬迁需求或因原有项目价格的大幅下降而选择续租。楼宇的降价策略难以有效拉动需求回升，市场陷入短期低谷状态。
面临当前租赁困境，多数业主或困于市场或困于自身经营难题，不得不提出远低于市场的价格，或制定非常规商务条款，以及转租二房东从而实现房源去化。尽管部分项目取得成效，但由于宏观基础环境的短期不可逆性，预期该类市场未来表现难以扭转。
企业预期显著降低，租赁成交价格加速下行。截至三季度末，成都甲级办公楼平均账面租金跌至84.1元/平方米/月，环比跌幅达5.4%。与此同时，伴随租金的不断下降，物管费占总租赁成本比例不断上涨，至2024年第三季度，该比例已达22.4%。相较租金，高昂的物业费支出使得租户对物业服务的预期上升到前所未有的高度。
优质零售物业市场
载体呈现多元化趋势，目的型消费载体上新
三季度成都优质零售市场无供应，总存量保持1196万平方米，但成都在拓宽载体多元性方面不断上新，季内市场迎来多个目的型商业项目开业，包括杉杉奥特莱斯广场、山姆武侯店、天府国际动漫城等。随着宏观环境变化，消费者呈现出比以往更多元复杂的消费趋势，具备高性价比、高品质、高情感链接特征的消费内容和场景，在吸引细分客群和优化业态结构方面表现出更强劲的韧性和适应性。此外，成都在免税商业、机场商业持续发力。8月财政部等五部门联合发布将在成都等八个城市各设立一家市内免税店，这将是成都首家市内免税店;成都双流国际机场引入Canada Goose、Maison Margiela、MaxMara、Tod’s等品牌。
今年暑期档，消费市场出现“旺季不旺”的情况，尽管客流未受影响，但消费转化情况不理想。2024年1-8月，成都社会消费品零售总额为6645.8亿元，同比增长1.9%，较1-6月增幅放缓。分类型看，商品零售同比增幅0.8%，餐饮同比增幅6.4%，增幅均回落。面对消费需求疲软，商场租赁仍然承压，台球、电竞、抓娃娃等娱乐业态仍是面积去化主力。三季度全市空置率总体平稳报11.2%，环比微降0.1个百分点。
租金方面，服饰鞋包、珠宝手表、配饰等占比较高的百货受影响更大，联营模式致其营收同比下滑。而购物中心以收租模式为主，面对市场需求疲软，提高入驻率和保持商场调性成首要目标，“以价换量”策略延续，市场租金维持下行通道。三季度成都优质购物中心首层平均租金报374.4元/平方米/月，环比下降1.8%。
尽管空置率连续三个季度降低，但较2019年仍处高位，且空置多以大面积、低租金的娱乐、服务业态填补，而服饰、正餐等需求恢复不及预期，商家开店意愿较弱，租赁需求恢复动能不足，市场租金仍处下行区间。虽商品消费增速放缓，但服务消费增长亮眼。今年国庆黄金周，成都接待游客总量2378.9万人次，同比增长5.1%;实现旅游收入226.5亿元，同比增长8.9%。
四季度成都将迎来保利时光里、金牛招商花园城、天府招商花园城等项目开业，共计约33.1万平方米。在消费场景创新方面，11月底成都将迎来“天府双集”开业，将打造中国最大的CBD枢纽型数字展览空间，联动交子双塔打造3,000平方米的商务与社交商业，引入14家餐厅、10家酒吧、3家生活配套。
物流地产市场
传统零售重拾荣光，跻身第三季度主力需求
第三季度，市场未录得新项目入市。随着下半年零售旺季的到来，以及“两新”政策的快速推进，高标仓新增需求较第二季度回升81.3%至13.8万平方米。空置率环比下降2.2个百分点至9.9%，再次回归个位数区间。
季内，支持消费品以旧换新的1500亿元超长期特别国债资金已全部下达到地方。四川商务厅、财政厅随之印发四川省以旧换政策细则，在全国补贴品类的基础上，新增8类地方补贴家电品类。目前四川的消费品补贴品类已覆盖16类家电产品、12类家居厨卫产品、9类智能家居产品。日用家电、家用视听设备等产品零售市场持续活跃，国家统计局数据显示，8月全国家用电器和音像器材类零售额由降转升，单月同比增长3.4%。此外，电商平台也同步加大以上品类优惠力度以刺激相关消费。根据奥维云网(AVC)监测数据，8月26日至9月22日，在国补加码后，七大品类家电(彩电、空调、冰箱/冷柜、洗衣机/干衣机、热水器、吸油烟机、燃气灶)全国线上和线下市场零售量同比分别增长36.8%和30.5%。成都作为西南最大的物流节点城市，季内吸纳了较多白色、黑色家电存储和中转分拨仓储需求。
传统零售业需求回升，弥补了年初以来传统电商外租需求停滞带来的负面影响。且随着整体空置率走低，市场平均净有效租金降幅也环比收窄至1.5%，报19.4元每平方米每月。
线上线下零售商贸业是成都高标仓需求基石，而全国层面的消费品以旧换新政策将持续至12月底，叠加下半年双十一和年货节的销售旺季，预计平稳的高标仓新增需求将延续至第四季度，带动平均租金逐步企稳。对此仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示，“高标仓货品具有基本生活保障的刚需属性，可以对抗经济周期波动，加之新增供应显著收窄，使得物流地产相较于其他地产品类具有较强的稳定性。”(赵毅)
|
