四川经济在线上海2月27日讯 近日，仲量联行发布2024年第四季度“中国40城办公楼市场指数”，深度解析了全国两百余座城市中政治经济综合影响力前四十强城市的办公楼市场表现，为行业和市场带来启示。
各级城市办公楼指数分化 主要城市群市场表现各异
报告显示，伴随整个房地产行业进入调整周期，中国四十城办公楼市场指数差距较大。不同排名区间的城市，影响办公楼市场指数的主要因素不尽相同。仲量联行发现，排名前10的城市中，价格因素成为扰动指数变化的主要原因;排名11-20的城市中，需求修复能力是影响指数表现的底层逻辑;排名21-40的城市，尽管租金处于下行通道，稳定的总部自用需求和政策驱动下的动能需求，使其在波动中表现出更好的向上弹性。
各级城市办公楼市场指数的发展趋势差别较大。其中，北京整体市场周期轮转加快，不断刷新“极限价格”，以尽快实现空置回填。上海、深圳、广州全年虽有不俗的去化量，但指数表现受制于租金下降风险。杭州的指数表现稳定，受益于租金小幅波动和市场需求稳定。在成都，业主方为加速获客并维持入住率平稳，不得不下调租金报价与有效租金底线。排名11-20城市的市场基本面稳定，海口指数连续四个季度环比上涨，青岛全年甲级空置率同比降幅最大。排名后二十区间城市中，大连的甲级空置率同比涨幅最大，济南、合肥、太原、长春、乌鲁木齐等城市过去三年表现出相对更好的跨周期调节能力。
仲量联行数据显示，全国四十城甲级办公楼市场全年总存量约1.1亿平方米，其中重点二十城办公楼市场全年新增供应量约387万平方米，同比减少35.5%;净吸纳量约248万平方米，同比减少1.6%，需求增长乏力在一定程度上抑制了供应放量的增速，带动四十城的平均空置率整体向上平移了1.4个点。
与此同时，2024年全国四十城甲级办公楼市场平均租金为78.1元/平方米/月，环比降幅0.5%-6.2%、同比降幅1.2%-16.7%，其中三十五城的租金同比降幅较上一年加快，达到近三年的最大年度降幅。
仲量联行中国区研究部总监姚耀认为，当前不同层级城市的办公楼指数和市场供求表现各有差异，但整体而言，办公楼市场短暂激活的成交量主要来自续租和置换，增量需求的刺激效果差强人意。需求不足局面下，“低价策略”成为全年办公楼市场的主基调，头部城市的业主方往往采取更为“激进和直接的低价策略”以探寻新平衡点;在下沉城市，低价策略加之商务条款的放宽成为业主方的普遍选择。
主要城市群市场的办公楼租金和供需表现各异。其中，京津冀、长三角和成渝城市群租金降幅走阔;京津冀、长三角和大湾区城市群的平均空置率与去年基本一致，维持在26%上下;成渝和长江中游城市群的平均空置率增至31%左右，其余城市的平均空置率则增至33%左右。
净吸纳量方面，大湾区三个主要城市2024年甲级年均净吸纳量约为39万平方米，仅深圳就录得约88万平方米，较去年增长超80%;长三角七个主要城市甲级年均净吸纳量约为12万平方米，与去年数据持平，表明市场需求相对稳定。其中上海甲级市场录得约48万平方米，同比增长25%。京津冀、成渝及长江中游的主要城市甲级年均净吸纳量较去年均明显回落。
“基石需求”托底市场 新质生产力释放结构性机会
虽然全国四十城办公楼市场在2024年出现供应增速回落、租金加速探底、需求呈现分化的情况，但需求端释放的积极信号也值得关注，将对市场供求平衡和逐渐复苏提供动力。
报告指出，来自国央企和私企巨头的“自用型需求”始终在本轮弱复苏周期中展现韧性，对于缓解因需求缺口较大可能带来的市场显性风险起到重要支撑作用。
例如，深圳2024年甲级办公楼市场录得净吸纳量约88万平方米，其中企业总部自用办公需求占比接近六成;在成都和重庆，全年净吸纳量几乎全部来自总部自用需求贡献的面积;在武汉，由地方国资央企为主导的能源、环保及公共事业领域的租赁需求贡献了多宗大面积租赁成交。
与此同时，新质生产力带来的办公增量需求尽管尚未达到可观有效的规模，但其在垂直细分领域释放的结构性机会仍值得关注。2024年，以游戏、人工智能为代表的科技互联网行业需求在北京持续回升;浙江省外的头部互联网平台保持对杭州市场的青睐;在人工智能和大数据等新赛道的带动下，科技互联网行业为深圳市场贡献了全年近四成的租赁成交面积;在西北地区如乌鲁木齐，新能源汽车、锂电池、太阳能电池等新能源相关贸易公司成为办公需求新亮点。同时，跨境电商、在线教育、新媒体等相关企业也在全国多个城市积极扩张。
此外，在供应放量较快的城市，例如济南、合肥等，以定制装修、灵活租约为特征的第三方办公运营商正在加速产品迭代和空间布局，这一趋势虽然可以短期对冲超额供应量，也由此产生第三方办公的隐性空置面积和运营商利润空间挤压等潜在市场风险。
姚耀进一步表示，展望2025年，市场仍需一段漫长的时间来弥合供需缺口，各区域复苏节奏可能出现分化，整体市场将呈现弱复苏弱分化的局面。进入中国“十四五”规划的最后阶段，预计扩张性财政及货币政策将进一步发挥作用，有助于寻求短期经济增长支持，并带动流动性改善，为办公楼市场提供有利的动能修复空间。(夏天)
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