四川经济在线成都3月14日讯 仲量联行日前发布最新中国四十城办公楼市场指数，显示中国办公楼市场正出现三年来的最大租金调整。报告指出，2024上半年流动性的改善与下半年政策的发力，虽然推进了办公楼市场预期的小幅升温，但难以弥合的需求缺口和市场预期的反复透支使办公楼市场正在经历曲折的筑底修复。
供应端增速回落成为供需缺口收窄的有利因素
数据显示，中国四十个主要城市办公楼市场总存量约为1.1亿平方米，其中20个重点城市办公楼市场2024年新增供应量约为387万平方米，同比减少35.5%，与2021-2024年的年均供应量相比呈现周期性回落。需求端尚无明显改善，20个重点城市办公楼市场2024年净吸纳量约为248万平方米，同比减少1.6%，与过去三年的年均净吸纳量保持一致，需求增长乏力在一定程度上抑制了供应放量的增速。
报告认为，国央企和私企巨头的自用需求在复苏周期中表现出韧性，对稳定市场起到了关键作用。深圳甲级办公楼市场净吸纳量约88万平方米，企业自用占比近六成。成都、重庆的全年净吸纳量主要来自企业总部自用，武汉则由地方国资央企租赁主导。市场供需平衡的关键是改善需求;新质生产力虽未形成大规模趋势，但在细分领域释放了结构性机会：科技互联网行业在北京、杭州、深圳等地需求回升，西北地区如乌鲁木齐，新能源相关的贸易企业成为需求新亮点。跨境电商、在线教育等也在多个城市扩张。
报告显示，四季度全国四十个主要城市的甲级办公楼市场平均租金环比降幅在0.5%-6.2%之间，同比降幅在1.2%-16.7%之间，超过八成的城市经历了近三年来的最大年度降幅。
横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数较基数录得增长，体现市场表现提升;同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较基数下滑。
纵向而言，尽管我们已从全国两百余座城市中选取了政治经济综合影响力前四十城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。
头部城市震荡加剧，下沉城市韧性显现
排名前十位的城市中，价格因素为扰动指数变化的主要原因。头部城市在本轮调整中受到的负向冲击明显更为强烈，指数降幅较去年均有所扩大,在北京，极限价格刷新引|发市场趋势变化，加速租金探底;上海、深圳、广州全年去化量可观，但租金下降风险存在。杭州因相对稳定的租金与市场需求，指数在前十城市中表现最稳。
排名十一至二十的城市中，需求修复能力是影响指数表现的底层逻辑。处在这一区间的城市，市场基本面稳定，租金同比降幅在5%-10%之间。对供需关系的改善能力成为影指数表现的主要因素。时隔两年，海口再次身前二十城市行列，其指数连续四个季度环比上涨。
排名后二十位的城市中，全年指数上升的城市主要集中于这一区间。不仅如此，根据过去三年的累计数据，在波动中表现出更好向上弹性的城市主要集中于排名后二十区间，包括济南、合肥、太原、长春、乌鲁木齐等。尽管租金处于下行通道，稳定持久的总部自用需求加之政策驱动下的动能需求，使这些城市在过去三年表现出相对更好的跨周期调节能力。
低价策略成为全年办公楼市场的主基调
报告指出，在全国二十个重点城市中，北京、上海、成都、武汉的同比跌幅超过10%。在北京，有限的市场需求迫使业主方通过不断释放极限价格试探市场底线;在成都，下半年带看量大幅下降迫使业主下调租金报价与有效租金底线;另有十三个城市的同比降幅在5%-10%之间，而2023年同比降幅超过5%的城市仅有九个。
全国二十个重点城市中，九个城市的甲级办公楼空置率同比下降，其中青岛降幅最大，同比下降3.5个百分点至36%。另有十个城市的甲级空置率同比上升，其中大连迎来17.5万平方米的新增供应，推高其甲级空置率同比上升10.9个百分点至34%。全国20个重点城市中有十一个城市的甲级空置率水平高于30%，九个城市落在30%以内的区间。
报告指出，预计2025年市场供需双方结构性弱点的挑战依然严峻，市场仍需一段漫长的时间来弥合供需缺口，区域间的复苏节奏可能出现分化，整体市场将呈现弱复苏弱分化的局面。报告认为，伴随扩张性财政及货币政策进一步发挥作用，流动性的改善将为办公楼市场提供有利的动能修复空间。(蒋亮)
|
