四川经济在线成都12月10日讯 12月5日，多家研究机构联合发布《智驭未来，资掌全局：不动产策略及运营管理白皮书》。在我国经济迈向高质量发展、房地产从“增量开发”进入“存量运营”新阶段的背景下，白皮书系统提出房地产资产管理“五大趋势”和“全周期价值运营”模式，为企业、机构及城市在新周期下提升资产质量提供专业指引。
房地产迈向“质量时代”，资产管理成为关键支点
白皮书指出，“十五五”期间我国经济潜在增速预计保持在4.5%左右，“三新经济”发展加速推动城市功能与产业结构重塑。2000—2024年，全国新建商品住宅累计销售面积达213.9亿平方米，办公与商业物业供给持续增长，房地产市场全面进入以品质和效益为核心的“存量时代”。
仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，不动产是实体经济的重要基础，其管理模式正在成为观察国家产业升级与经济结构调整的重要窗口。“卓越的资产管理能力，正在从企业降本增效的工具，转变为推动新质生产力落地与构建竞争优势的战略枢纽。”
五大趋势重塑房地产资产管理逻辑
白皮书从策略、金融、设计、运营与技术五个维度提炼出房地产资产管理的新趋势。
趋势一：策略差异化。不同主体对资产的管理目标呈现明显分化：房地产企业更加注重运营收益和资产盘活;自用型企业将不动产作为第二大运营成本来源，关注战略协同与效率优化;投资机构以现金流与资产退出机制为核心，应对市场波动。
趋势二：价值证券化。截至2025年10月底，公募REITs总市值约2206亿元，占比仍较低，未来空间广阔。对此兴业研究基础行业部总经理助理、高级研究员钱炜武指出，“证券化并非单纯融资工具，而是资产价值发现机制重塑。企业必须具备长期稳定运营能力，才能在资本化路径中获得更佳溢价。”
趋势三：设计定制化。从办公、产业到商业空间，健康、协作、绿色与灵活性成为核心诉求。中国建研院建筑设计院环境、健康、可持续发展中心主任续晨强调，绿色属性已从过去的“加分项”转为资产的“入场门槛”。其可量化、可交易、可融资的价值特性，将成为未来影响估值的重要因素。
趋势四：运营专业化。不同类型物业在供给加速与需求分化下，都需要通过提升服务与产品体系保持收益稳定。办公楼开始强调文化认同与绿色租约，商业项目向文旅体验型升级，酒店与长租公寓市场则呈现结构性分化。
趋势五：管理智慧化。AI、大数据和物联网推动资产管理从单点优化走向系统智能化。涉及巡检、租约管理、空间模拟等多个环节，管理模式由“经验判断”转向“智能决策”。
“全周期价值运营”模型提出资产增值新路径
在上述趋势基础上，白皮书提出“全周期价值运营”创新模型，涵盖战略规划、空间运营与资本退出三大环节，通过系统整合资产、技术与资金，构建完整的价值递增链条。
发布会上，仲量联行华北区战略顾问部负责人王飞表示，资产管理正走向“价值共创”，数字孪生和智能化技术推动资产在虚实两条线上同步管理，使企业能够以更前瞻的方式进行运营和策略制定。“在规划端进行资产体检，在提升端改善空间与绿色性能，在运营端稳定现金流，在退出端通过REITs及ABS等实现价值释放，形成从持有到资本化的完整闭环。”
白皮书总结指出，城市更新、新质生产力培育和绿色低碳战略将持续重塑我国房地产价值体系。随着行业进入深度调整期，提升存量资产的综合运营能力，将成为推动房地产高质量发展与支持实体经济的重要方向。(夏天)
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