四川经济在线成都9月22日讯 广州首宗商业用地续期项目正式落地，商业地产长期运营中的“土地年限焦虑”正迎来新的解法。
近日，凯华集团旗下广州国际轻纺城商业用房原定于2043年到期的土地使用权获批续期，成为广州首个落地的商业用地使用权续期项目。与此同时，今年以来广州、上海相继出台工商业土地续期相关政策，存量商业地产土地使用权续期正从个案探索逐步走向更加明确的制度化管理。
这一变化也正在影响商业地产市场对资产价值的判断。仲量联行近期发布的相关观察认为，随着土地续期机制逐步清晰，长期困扰存量商业地产的“土地年限焦虑”，正从模糊的到期风险，转变为可以提前判断、测算和管理的变量。商业不动产的估值逻辑，也可能由过去单纯围绕“剩余多少年”进行折价，逐步转向对“续期风险”的定价。
广州今年4月发布的《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，进一步明确工商业用地续期的条件、期限和费用，并将投资强度、土地产出率、产业导向等因素纳入相关判断。上海7月发布的《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见(试行)》则提出“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”，并通过提前续期、弹性年限等机制稳定企业长期预期。
两地政策路径有所不同，但均释放出一个重要信号：对于符合条件、仍具持续经营能力的存量工商业项目，土地使用权续期正在形成更加清晰的市场预期。
对于投资者而言，这意味着土地剩余年限不再是唯一的判断依据。假设两项商业资产的土地剩余年限均为20年，但一项已经完成续期，另一项仍存在规划、绩效或权属等不确定因素，两者在市场上的风险定价自然可能不同。未来，资产价值或将更多取决于土地续期的可见度、潜在成本以及续期条件。
从目前的估值和投资实践来看，20年更适合作为市场关注的重要时间节点，而非一条机械的估值红线。仲量联行的相关分析显示，土地剩余年限进入25至30年区间后，续期问题通常开始进入投资者尽调和回报测算;进入20年左右，续期因素的重要性进一步提升;而当剩余年限降至15年、10年甚至更短时，其影响可能进一步延伸至贷款期限、改造投资回收期、潜在买方范围以及未来退出路径。
这也意味着，对于大型商业综合体、专业市场、产业园区等运营周期较长的资产，土地续期不宜等到临近到期才考虑。续期政策、办理条件和潜在成本，都可能通过未来现金流进一步影响资产估值。
从国际市场来看，中国香港和新加坡同样长期面对有限年期土地与房地产价值之间的关系，但处理方式有所不同。中国香港更强调续期的可预测性，新加坡则更加注重结合城市规划和经济政策进行土地资源再配置。对于中国内地而言，各城市正在结合自身土地市场和产业发展特点探索更加适合本地的续期机制。
在仲量联行看来，随着续期政策逐步明确，商业地产市场未来可能出现更加明显的资产分层：已经完成续期、成本相对明确的资产，具备清晰续期路径但尚未办理的资产，以及受规划、绩效或权属等因素影响、续期可见度较低的资产，即使土地剩余年限相同，其估值和风险定价也可能出现差异。
仲量联行评估咨询服务部中国区总监熊建平表示，随着广州首宗商业用地续期落地，商业不动产的估值逻辑正在加速变化。土地续期不仅意味着土地使用年限的延长，也关系到未来经营周期、续期成本和资产价值预期。对于投资者和土地持有者而言，提前将土地续期纳入资产管理和资本规划，有助于更早识别风险，并为资产交易、融资、改造及长期运营预留空间。
广州首宗商业用地续期的落地，为存量商业资产提供了一个现实样本。随着更多城市进一步明确工商业土地续期规则，过去单纯围绕“还剩多少年”的估值思路，或将逐渐转向对续期条件、成本和确定性的综合判断，商业地产也将进入更加注重全生命周期价值管理的新阶段。(吴伟)
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