继全国12个城市放松商品房限购，四川对金融机构发放首套房贷，按贷款额的3%给予财政补助后，8月8日又传来全国放松商品房限购的城市已迅速增至30个。对此，接受金融投资报记者采访的上海易居房地产研究院副院长杨红旭谈了自己的看法。
取消限购正当其时
杨红旭说，实施了三年多的楼市限购令正在多地以各种各样的形式退出历史舞台。目前已有30个城市在限购方面有不同程度的松动。与此同时，四川出台了鼓励金融机构发放首套房之举，即对金融机构发放首套房贷，按贷款额的3%给予财政补助。“我支持取消限购及对首套房给予利息补贴!”杨红旭的理由是，房地产产业链条长，影响面宽，将通过三个环节影响经济运行：从房地产开发投资环节来看，作为固定资产投资重要组成部分的房地产投资占比高，影响到房地产业的诸多上游和中游，如水泥、钢铁、建筑、机械等行业。
从商品房销售环节来看，今年上半年，全国商品房销售面积同比下降6%，而去年全年增长17.3%。这将影响装修、家电、家居等行业。除此之外，商品房销售速度的放缓，将会严重影响房企资金回笼，进而影响到房地产开发贷款、房地产信托、房地产基金、民间高利贷等金融市场环境，如果长此下去，将会使金融机构资产质量下降，增加金融风险。
从土地收入与房地产税收来看，去年全国的土地出让金高达4.1万亿元，创历史纪录。而今年上半年，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降5.8%。按这一态势，今年全国的土地出让金将下降。另外，土地和房产交易量的下滑，对于契税、房地产营业税、房地产所得税、土地增值税等影响较大，对地方政府税收造成负面影响。
未来走势短空长多
在杨红旭看来，改革开放之后一直到2011年，我国的经济增速一直保持平均10%的水平，但现在经济已经告别了高增长，这两年GDP增幅在回落，目前是7.5%左右。
“与之相对应的是，房地产的黄金十年已经过去，未来房地产的很多指标虽然还会正增长，但增幅就像GDP一样放缓。”杨红旭认为，我国房地产具有短周期波动特征，在一般情况下，一轮上升和下行的完整周期大概是三年左右的时间，但本周期的时长可能会有所拉长，目前已经经历了2012年的复苏期，2013年的繁荣期，现在正在经历降温期，因此，今年下半年仍然会保持降温的态势。
从短期来看，房地产市场降温的程度将取决于市场供求关系。“从供应角度看，目前不仅很多三四线城市，甚至一二线城市的库存都在进一步增加，如成都市的住宅库存已接近1000万平方米。”杨红旭说。
从市场需求来看，放松限购对需求来说是一种利好，但官员们不会像前几年那样大量买房了，投机性买房更是不再出现了。因此，这种利好在短期内还不能转化成推动楼市止跌反弹的一个核心力量。
从中期来看，2015年可能是探底期，但能否探底成功，现在还无法作出一个明确的判断。
“从长期来看，我持谨慎乐观的态度。”杨红旭说，全国房地产业增加值占GDP的比重，从2000年的4.2%，持续攀升到2013年的5.9%;全国房地产开发投资占GDP的比重，从2000年5%，持续上升到2013年的15.1%。从目前中国的城镇化率与住房饱和度来看，还有比较大的空间。
慎用行政手段调节
针对目前我国房地产市场存在的问题，杨红旭提出了如下建议：
其一，建议各级政府站在“惠民生”的战略高度，大力满足居民对首套普通房的需求。四川对金融机构发放首套房贷，按贷款额的3%给予财政补助，实际上就是惠民生之举。
其二，建议多用市场手段，少用行政手段调节楼市。
其三，建议政府关注商品房市场降温对经济增长的负面影响。“地方政府手头紧，就会抑制财政支出和政府投资，进而影响经济增长。”杨红旭认为。
杨红旭同时对购房者建议说，投资房地产，尤其是投资住宅最好的时机已经过了，如果一定要想投资楼市的话，可以再等一段时间，等到真正的探底成功后再出手也不迟。
“从中长期来看，也不一定投资住宅，有一些非住宅，比如租金回报率比较高的商铺、写字楼，甚至是一些工业地产，仓储类的都是可以考虑的。”杨红旭说，事实上，国外一些有经验的投资者，更多的是喜欢非住宅，只是一定要关注租金回报率的变化趋势。(本报记者 杨成万)
|
