四川经济在线成都1月12日讯 2014年全年，成都甲级办公楼市场录得大量升级成交案例，并推动全年的净吸纳量保持高位。优质零售物业市场方面，国际金融中心及成都远洋太古里落成开业，提升春熙路-盐市口商圈的高端购物氛围。高端住宅市场方面多项利好政策得以在2014年下半年落实，有效改善市场整体气氛。优质物流仓储市场方面，电商、零售商及第三方物流积极拓展成都市场。高端酒店市场方面，市场需求增长有所放缓，供应集中令房价持续走低。
统计显示，甲级办公楼2014年成都共有五栋甲级办公楼交付，总新增供应面积近30万平方米。截至2014年底，成都市甲级办公楼总存量逾210万平方米。在新入市项目及已有项目业主给出更优惠的租赁条件刺激下，2014年录得大量升级案例并推动全年的净吸纳量达到29.3万平方米。相比于2013年，2014年净吸纳量有所下降，主要是因为2013年新落成散售项目在其预售期间录得大量买家自用案例，而这一比例随着2014年新增散售面积的大幅下降而骤降。尽管如此，强劲的租赁需求推动空置率由2013年底的41.3%下跌至2014年底的35.9%。就企业类型而言，金融企业对优质办公楼的租赁需求保持活跃，对总吸纳量贡献约达45%，尤其是升级及新设立需求。此外，2014年还录得多宗大面积租赁成交。成功案例包括建设银行在位于市中心的航天科技大厦扩租4730平方米，以及某本地金融企业在国际金融中心一座租赁4500平方米。
较高空置率环境对整体租金水平造成压力。截至2014年末，成都市甲级办公楼平均有效净租金为人民币98.1元每平方米每月，同比下降3.9%。分区域来看，自2013年第四季度市中心迎来大量新增供应，其空置率由2013年第三季度底的22%攀升至2014年底的46%，区域的业主面临较大压力，故该区域可比项目有效租金跌幅最大。同时，随着优质项目逐渐落成，项目之间表现差异愈加明显。于2013年第四季度交付的国际金融中心一座以良好的品质及优越的地理位置受到市场青睐，租金水平稳中有升，而大部分项目受高空置率及租户外迁的影响，有效租金持续走低。
2015年大量新增供应将加剧市场竞争。随着部分项目延迟至2015年交付，2015年全年的预期供应量多达85万平方米，将会是成都甲级办公楼市场年度供应量的历史新高。在片区方面，市中心将迎来国际金融中心二座及东原国际等优质办公楼项目入市，短期内市场竞争会较为激烈。“但长期来看，在2015年的供应高峰后，市中心由于土地供应有限，其办公楼的供应量亦有限，区域内优质办公楼项目租金及入驻率的走势均有望提升”，仲量联行成都商业地产部负责人陈昱豪表示。
高端住宅方面，2014年上半年购房者多抱观望态度;第三季度始受到利好政策刺激，整体住宅销售市场气氛明显改善。2014年高端住宅市场全年销售量达9500套，与2013年基本持平。但2014年上半年销售量仅约3900套;受多项利好政策公布所刺激，下半年销售量超过5500套，半年同比增长约40%。成交主要集中在东大街片区和南部新区片区。其中，东大街片区的华润二十四城、南部新区片区的中海城南华府以及建设路片区的九龙仓御园全年均录得超过700套的销售成绩。
此外，2014年全年高端住宅新增供应较2013年有明显下降。由于多数开发商在2014年积极去化库存，加之2014年上半年的销售速度较慢。大部分高端住宅项目选择放缓推盘节奏，并不急于新拿预售证。因此成都高端住宅市场全年新增供应仅为5500套，较2013年相比下降14.3%。为了加紧去化库存、吸引更多购房者入手，多家开发商陆续推出了更为优惠的购房政策。在此情况下，在经历小幅波动后，成都高端住宅市场平均资本值于2014年末达每平方米13000元，基本与2013年末持平。
多项利好政策出台后，市场氛围将会持续向好。2014年第三季度，人民银行和中国银行业监督管理委员会发布通知，明确表示对于拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策。该项政策加上对成都主城区住宅购买限制的取消，在第三季度起，整体住宅销售市场的氛围已见改善。除此之外，中国人民银行还于11月出台政策下调各档次贷款基准利率，下调后的五年期以上贷款利率将由原来的6.55%降至6.15%。“在这些有利政策下，我们预计市场氛围的改善会持续至2015年，高端住宅市场的销售量有望有所上升。然而，多数开发商仍然面对高库存的压力，我们预计多数项目并不具备条件大幅提价，整体市场平均资本值增幅有限”，仲量联行华西区研究部负责人马伟业表示。(吴伟)
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